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Financement d’immeubles à revenus – Découvrez la nouvelle APH Sélect
Depuis plusieurs décennies, très peu de nouveautés et de changements sont survenus dans le monde du financement multilogements au Québec.
En mars 2022, un tout nouveau programme mis en place par la SCHL a été officialisé, et ça l’a pratiquement passé sous silence.
Pourtant, nombreux sont les investisseurs et professionnels qui qualifient ce nouveau programme comme étant l’une des meilleures nouvelles des dix dernières années.
Il s’agit d’un programme qui permet aux propriétaires et investisseurs d’immeubles de 5 logements et plus d’obtenir des conditions de financement ultras avantageuses, s’ils respectent certains critères.
Passons en revue comment fonctionne le financement traditionnel des immeubles à revenus, et tous les détails concernant le programme APH Sélect de la Société canadienne d’hypothèque et de logement.
Comment fonctionne le financement traditionnel d’un immeuble à revenus ?
Les règles entourant le financement des immeubles à revenus sont sensiblement les mêmes depuis plusieurs décennies.
Selon le type d’immeuble que vous achetez, et votre intention de l’habiter ou non, vous avez une mise de fonds minimale à injecter, et accès à certaines périodes d’amortissement, ainsi que certains taux.
Par exemple, voici quel pourcentage de mise de fonds il faut traditionnellement mettre lors de l’achat d’un immeuble à revenus :
- Duplex : 5% en propriétaire-occupant, ou 20% en tant qu’investisseur.
- Triplex : 10% en propriétaire-occupant, ou 20% en tant qu’investisseur.
- Quadruplex : 10% en propriétaire-occupant, ou 20% en tant qu’investisseur.
- 5 logements et + : 85% de ratio prêt-valeur avec un prêt assuré par la SCHL, ou un ratio prêt-valeur de 70-80% en conventionnel.
Il s’agit d’un bon résumé du fonctionnement des mises de fonds pour les immeubles à revenus au Québec. Le nouveau programme APH Sélect se concentre quant à lui exclusivement sur les immeubles de 5 logements et plus. Regardons tout ça de plus près maintenant.
La SCHL a lancé le nouveau programme APH Sélect en 2022
En mars 2022, sans trop faire de bruit, la SCHL a annoncé la mise en place du nouveau programme d’Assurance Prêt Hypothécaire (APH) Sélect.
Ce programme vise à offrir des assouplissements et conditions de financement plus avantageuses pour favoriser la préservation et la création de logements abordables, accessibles et qui respectent des normes environnementales.
Qu’est-ce que cela veut dire ? Cela signifie que le gouvernement souhaite aider à réduire la problématique de la pénurie de logements abordables en offrant aux propriétaires des conditions de financement ultras avantageuses, que l’on décrira plus bas. Il s’agit d’une solution extrêmement intéressante et créative.
Qui est admissible au programme APH Sélect ?
Le programme APH Sélect s’adresse aux propriétaires d’immeubles de 5 logements et plus. Cela inclut les immeubles neufs ou existants qui respecteront les normes écoénergétiques, d’abordabilité et d’accessibilité. Cela inclut les logements locatifs traditionnels, les chambres individuelles, les résidences pour personnes âgées, les logements avec un service de soutien et les logements étudiants.
APH Sélect : un programme qui encourage les propriétaires de logements abordables
L’APH Sélect se veut être une solution visant à encourager les propriétaires à construire et préserver des immeubles à logements abordables au Québec et au Canada.
Comment peut-on se qualifier pour ce programme ? La SCHL a mis en place un système de points extrêmement facile à comprendre.
Pour être admissibles à l’APH Sélect, les emprunteurs doivent cumuler un minimum de 50 points dans l’une des catégories mentionnées.
Un système de points
Le système de points de l’APH Sélect est divisé en 3 niveaux pour chacune des catégories suivantes : abordabilité, efficacité énergétique et accessibilité. Les points varient entre 20 et 100 points selon le critère que respecte l’emprunteur. Un minimum de 50 points doit être accumulé pour avoir accès au programme. Téléchargez le feuillet d’information complet ci-dessous pour plus de détails.
Quelles conditions de financement plus avantageuses peut-on obtenir via APH Sélect ?
Parlons maintenant des réels avantages de ce programme, parce que vous lisez probablement cet article pour ça. Ils sont nombreux.
Si vous respectez les critères énoncés, et selon le nombre de points que vous accumulez, vous avez accès à des conditions de financement différentes.
Voici les avantages clés qui ressortent du programme APH Sélect pour les propriétaires d’immeubles à revenus :
- L’amortissement maximal va jusqu’à 50 ans (30 ans normalement)
- La prime d’assurance prêt est jusqu’à 4x moins chère
- Le ratio prêt-valeur assuré est de 95% (85% normalement)
- Le cautionnement est considérablement réduit
- Le ratio de couverture de dette est de 1,1 (au lieu de 1,3)
Dans le tableau ici-bas, vous pouvez voir clairement les différentes conditions de financement et d’amortissement disponibles en fonction du pointage obtenu par le propriétaire.
Ce ne sont pas des avantages à sous-estimer. Cela implique que les investisseurs ont un moins gros capital à injecter dans leur projet, et peuvent financer leur immeuble sur bien plus longue période. La prime d’assurance de la SCHL est également beaucoup moins chère.
Quels sont les critères de qualifications du programme APH Sélect ?
Parlons maintenant des critères de qualifications pour être admissible à ce régime. Sont-ils stricts, ou assez réalistes pour que beaucoup de gens puissent se qualifier ?
Bien honnêtement, à première vue, les critères sont très raisonnables. Il y a 3 grandes catégories où les propriétaires peuvent scorer des points, soit :
- L’abordabilité
- L’accessibilité
- L’efficacité énergétique
Vous trouverez ici-bas les critères officiels, tirés directement du feuillet d’information complet du programme APH Sélect.
Notez bien que les formulations ont été prises de manière intégrale afin d’éviter les erreurs d’interprétations. Veuillez consulter le site officiel de la SCHL pour tous les détails officiels.
Abordabilité
Immeubles neufs :
- Niveau 1 (50 points) – Au moins 10 % des logements offerts à 30 % max. du revenu médian des locataires.
- Niveau 2 (70 points) – Au moins 15 % des logements offerts à 30 % max. du revenu médian des locataires.
- Niveau 3 (100 points) – Au moins 25 % des logements offerts à 30 % max. du revenu médian des locataires.
Propriétés existantes :
- Niveau 1 (50 points) – Au moins 40 % des logements offerts à 30 % max. du revenu médian des locataires.
- Niveau 2 (70 points) – Au moins 60 % des logements offerts à 30 % max. du revenu médian des locataires.
- Niveau 3 (100 points) – Au moins 80 % des logements offerts à 30 % max. du revenu médian des locataires.
Accessibilité
Immeubles neufs :
- Niveau 1 (30 points) – Au moins 20 % de mieux que les exigences du CNÉB/CNB.
- Niveau 2 (50 points) – Au moins 25 % de mieux que les exigences du CNÉB/CNB.
- Niveau 3 (100 points) – Au moins 40 % de mieux que les exigences du CNÉB/CNB.
Propriétés existantes :
- Niveau 1 (30 points) – Diminution minimale de 15 % par rapport aux niveaux de référence actuels.
- Niveau 2 (50 points) – Diminution minimale de 25 % par rapport aux niveaux de référence actuels.
- Niveau 3 (100 points) – Diminution minimale de 40 % par rapport aux niveaux de référence actuels.
Efficacité énergétique
Niveau 1 (20 points) :
- au moins 15 % des logements sont jugés accessibles selon la norme B651-18 de la CSA; ou
- au moins 15 % des logements sont de conception universelle; ou
- l’immeuble obtient une certification en matière d’accessibilité de la Fondation Rick Hansen (note de 60 à 79 %).
Niveau 2 (30 points) :
- au moins 15 % des logements sont considérés comme étant accessibles selon la norme B651-18 de la CSA et au moins 85 % des logements sont de conception universelle; ou
- tous les logements sont de conception universelle; ou
- tous les logements sont accessibles selon la norme B651-18 de la CSA; ou
- l’immeuble obtient la certification « Or » en matière d’accessibilité de la Fondation Rick Hansen (note de 80 % ou plus).
Notre avis concernant le programme APH Sélect
Cela complète notre présentation du nouveau programme APH Sélect. Que pensez-vous de celui-ci, et quelles sont vos impressions ?
Personnellement, nous sommes impressionnés par ce programme, qui encourage enfin de manière concrète les propriétaires et investisseurs directement afin d’augmenter l’offre de logements abordables.
Évidemment, ce programme n’est pas parfait non plus, puisqu’il est restrictif dans la mesure où les propriétaires doivent satisfaire aux exigences de APH Sélect, année après année. De plus, une valeur nette d’au moins 100 000$ est demandée, ou de 25% du prêt demandé.
Voici donc notre avis et notre note concernant l’APH Sélect.
Excellent programme – (8,5/10)
L’APH Sélect est un programme de qualité offrant définitivement des avantages innovateurs concrets pour les investisseurs et propriétaires d’immeubles à revenus. Il est de même extrêmement positif pour la population, puisqu’il permet d’améliorer l’offre de logements abordables. Le caractère restrictif de certaines normes, et l’absence de taux d’intérêt préférentiels ou plus bas sont les seuls défauts marquants. Outre cela, le programme permet de diminuer considérablement l’apport de capital, et d’augmenter la période d’amortissement.
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