Les dernières années ont attesté à maintes reprises que le gouvernement fédéral peut apporter des modifications importantes aux règles hypothécaires. Juste l’an passé, des exigences additionnelles portant sur les prêts assurés (avec mise de fonds inférieure à 20 %) avaient été imposées à la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement ) et à Genworth Canada. Cette fois, il jette son dévolu sur les prêts conventionnels. De nouvelles règles hypothécaires (annoncées en octobre dernier) s’appliquent depuis le 1^er janvier dernier (2018). Voyons ici les impacts majeurs sur le marché des prêts hypothécaires depuis leur entrée en vigueur.

Nouvelles règles en vigueur pour les prêts hypothécaires : serez-vous affecté ?

De nouvelles règles font leur entrée sur le marché de l’hypothèque . Depuis le début de la nouvelle année 2018, les particuliers (déjà propriétaires ou premiers acheteurs) qui désirent contracter une hypothèque sur une propriété se doivent de démontrer des reins financiers plus que solides.

En effet, ceux qui fournissent une mise de fonds de plus de 20 % pour l’obtention d’un prêt hypothécaire (sans avoir recours à une assurance) se retrouvent soumis à ce que l’on appelle un nouveau « test de simulation de crise » ou « test de résistance » (stress test).

En général, un acheteur qui peut se permettre de débourser 20 % ou plus en mise de fonds est celui qui vend sa première demeure pour faire l’acquisition d’une deuxième, souvent plus spacieuse (dû à la naissance d’un premier enfant par exemple ou bien à un agrandissement de la famille…). Les années ont permis à cet acheteur de se créer un capital intéressant.

Un prêteur hypothécaire court un moins grand risque.

L’acheteur d’une première habitation à vie, quant à lui, doit au contraire se prêter à une simulation de crise. Rien de bien nouveau pour eux, cette pratique était déjà mise en œuvre, elle ne fera que s’accentuer.

Maintenant, toute personne avec un ratio de prêt de 80 % qui fournit un minimum de 20 % de mise de fonds pour l’acquisition d’une habitation devra obligatoirement se prêter à cet exercice hypothécaire.

Changements aux taux d’intérêt hypothécaires : une augmentation de 2 %

La simulation de crise affectera grandement l’adhésion aux prêts hypothécaires non assurés.

Le « stress test » consiste à démontrer la capacité des emprunteurs à rembourser le taux d’intérêt négocié pour leur prêt hypothécaire avec leur banque, mais avec une majoration de 2 % !!! (si celle-ci vous propose 3,2 %, le résultat sera donc de 5,2 %) ou alors assumer celui de la Banque du Canada (le plus élevé à travers son taux de référence de 5 ans). Il se situe actuellement (à compter du 8 janvier) à 4,99 %.

L’outil de simulation de crise mesure la capacité de l’acheteur à survivre financièrement à une hausse constante et quasi certaine des taux d’intérêt au fil du temps ou à tout autre gouffre financier. Le test a pour but d’apaiser autant l’emprunteur que le prêteur. C’est aussi un exercice à titre préventif pour stabiliser le système bancaire canadien.

Concrètement, cependant, la capacité pour un particulier d’obtenir un emprunt s’en trouve sévèrement affectée. Denis Doucet (directeur de l’Académie Multi-Prêts) affirme que selon les calculs de sa firme, les consommateurs verront leur marge de prêt diminuer d’environ 60 000 $ à 65 000 $. C’est une somme astronomique !

Plusieurs acquéreurs pourraient ainsi essuyer un refus de la part de leur institution financière pour l’accord d’un prêt conventionnel. Ils n’auront alors d’autre choix que de se tourner vers une assurance prêt hypothécaire et de débourser plus ce faisant.

L’achat d’une propriété moins dispendieuse ou moins grande pourrait également servir de solution au nouveau problème. Cela compliquera certainement la vie des consommateurs désireux d’accomplir l’investissement de leur vie.

Voyons ici en exemple une qualification à un prêt hypothécaire non assuré pour l’achat futur d’une demeure avec la nouvelle simulation de crise [taux majoré de 2 %] en tenant compte d’un prix d’achat de 300 000 $ :

Dans cet exemple, vous ne pourriez malheureusement pas vous qualifier pour l’achat d’une maison à 300 000 $. Votre remboursement maximal à 1 146 $ par mois avec capital et intérêts ne cadrerait pas avec les plus récentes normes. Il faudrait plutôt ajuster le tir et vous diriger vers une habitation à 45 000 $ de moins, soit 255 000 $ tout en respectant les nouvelles règles de qualification pour les versements mensuels maximaux.

Ainsi, vous devriez alors considérer de choisir une demeure moins dispendieuse [reprenons l’exemple de 255 000 $], de lui appliquer la même mise de fonds [votre 60 000 $] afin d’obtenir le montant de financement maximum de 195 000 $. Votre mise de fonds dépasserait alors 20 % [23,53 %]. Si toutefois vous considériez apposer seulement 20 % de mise de fonds, votre prix d’achat maximal passerait alors à 244 000 $.

Pour l’instant, en théorie, une personne qui désire simplement renouveler son hypothèque évite heureusement la nouvelle règlementation. Cependant, si celle-ci change d’institution financière dans le processus de renégociation, elle sera soumise au « test de résistance » avec le nouveau taux majoré. Pesez le pour et le contre lorsque vous désirerez renouveler votre prêt hypothécaire !

Impacts sur le futur du marché de l’hypothèque

Plusieurs sources prédisent un futur sombre au marché de l’hypothèque.

C’est le Bureau du surintendant des institutions financières du Canada [BSIF] qui a établi en octobre dernier la récente ligne directrice du « stress test «  dans Pratiques et procédures de souscription des prêts hypothécaires résidentiel auquel  toutes les institutions bancaires fédérales ont l’obligation de se soumettre.

Cette mesure est destinée à faire en sorte que les acquéreurs ne tombent dans une situation pécuniaire précaire pour ainsi assurer leur solvabilité en cas d’augmentation des taux hypothécaires.

Notons qu’en automne 2016, l’accès à la propriété des particuliers présentant 20 % ou moins de mise de fonds avait été visé par le gouvernement fédéral par l’instauration de nouvelles réglementations afin de le restreindre. Les premiers acheteurs avaient ainsi été ciblés en priorité.

La FCIQ [Fédération des chambres immobilières du Québec] avait alors admis ses inquiétudes face à la situation dans une analyse financière. Elle affirmait que ces mesures allaient détracter quantité de premiers acquéreurs potentiels, abaisser le montant des prêts autorisés et causer la hausse des taux hypothécaires à travers le Québec.

Des règles qui restreignent l’abordabilité aux prêts hypothécaires non assurés

Le test de simulation de crise en dissuadera plus d’un lorsqu’ils tenteront de se qualifier au niveau de leur prêt hypothécaire pour avoir droit à la propriété.

Pour sa part, l’ACI [l’Association canadienne de l’immeuble], estimait que l’imposition par Ottawa de réglementations hypothécaires resserrées, additionnée à l’élévation des primes d’assurance prêt hypothécaire et l’augmentation annoncée des taux d’intérêt hypothécaires, allait limiter l’abordabilité dans le marché de l’habitation presque partout au Canada.

Une étude conduite par le Fonds immobilier FTQ , l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec et la FCIQ qui couvre la période 2011 à 2015, démontrait que 35 % des acheteurs déposaient alors 20 % et plus en mise de fonds, tandis que le pourcentage était de 22 % pour les premiers acquéreurs et 47 % pour des emprunteurs expérimentés.

L’institut de la statistique du Québec en utilisant des données de 2012 indique un taux encore plus élevé [+ de 50 %] soit :

Ces nouvelles règles d’hypothèque créent déjà un resserrement au niveau du marché de la revente révèle l’ACI [Association canadienne de l’immeuble]. L’ACI anticipe également une diminution notée des ventes d’habitation en 2018.

Le acheteurs potentiels se verront maintenant dans l’obligation de démontrer des bases financières solides pour faire l’acquisition d’une maison. Ces règles dissuasives les contraindront à attendre plus longtemps pour obtenir un nouveau chez-soi ou ils devront tout simplement abandonner leur projet. 

La chaîne d’information publique précise notamment que la Banque du Canada, à 2 reprises au cours de la dernière année [2017], a haussé son taux directeur. Ce mouvement à la hausse ne devrait pas s’arrêter en 2018. Plusieurs acheteurs jettent ainsi leur dévolu sur le taux d’intérêt le plus bas, même s’il est à très court terme ou variable et ils ne peuvent plus se permettre de gérer une augmentation supplémentaire.

Le Mouvement Desjardins a révélé récemment dans une étude qu’advenant que le taux directeur fixé par la Banque du Canada monte à 3 ou 5 %, jusqu’à 40 000 maisonnées au Québec en seraient affectées et plongeraient vers le seuil critique de l’endettement.

Le [RSD] ratio du service de la dette dépasserait alors 40 %.

D’autres changements [des restrictions sur les prêts conjoints] comme la mise en commun d’une hypothèque viendront bientôt également. Ils ont pour but de s’assurer que les banques ne fléchissent pas les règles sur les limites d’argent prêté.

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