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Vice caché découvert dans votre maison? Explorez vos recours!
Découvrir un vice caché dans sa nouvelle maison, c’est le pire cauchemar de tout acheteur…
Et lorsqu’une telle situation survient, il faut agir rapidement afin de protéger ses intérêts financiers, et éviter que la situation n’aille de mal en pis.
D’ailleurs, quels sont vos recours lorsque vous découvrez un vice caché?
S’agit-il vraiment d’un vice « caché » au sens de la loi? C’est ce qu’on vous explique!
Voyez les principaux recours envisageables lors de la découverte d’un vice caché au Québec, que ce soit devant les tribunaux, ou pour un règlement à l’amiable.
Mieux encore, remplissez notre formulaire pour discuter directement – et gratuitement – avec un avocat spécialisé en vice caché!
Quelle est la définition légale d’un vice caché?
Vous avez découvert un vice dans votre maison après l’avoir achetée?
Pas si vite! Il ne s’agit pas nécessairement d’un vice caché… En effet, ce ne sont pas tous les défauts sur un bâtiment qui se qualifieront à titre de vice caché au sens légal. Il faut que certains critères prédéfinis soient présents.
Quatre conditions doivent être rencontrées pour être en présence d’un vice caché, soit!
1) Le vice ne doit pas être apparent
Comme le dit son nom, le vice « caché » ne doit pas être apparent lors de la vente. Cela veut dire qu’il doit échapper à l’examen d’un acheteur prudent et diligent, sans que l’intervention d’un expert ne soit nécessaire.
2) L’acheteur devait ignorer le vice
Un acheteur qui connaît l’existence d’un vice caché au moment de la vente, et qui conclut tout de même la transaction ne peut pas se retourner contre le vendeur. Sa connaissance du vice l’empêche d’intenter un recours.
3) Le vice devait exister au moment de la vente
Le vice doit effectivement exister au moment de conclure la vente, mais il n’est pas nécessaire que les symptômes du problème se soient manifestés.
Par exemple, si les fissures dans les fondations existaient au moment de la vente, l’acheteur peut intenter un recours même si les dommages causés par les infiltrations sont survenus ultérieurement.
4) Le vice doit être grave (Affecte la valeur du bien)
Et finalement, le dernier critère qu’un vice caché doit avoir est celui de la gravité. Un vice sera considéré comme grave s’il affecte la valeur du bien, et si l’acheteur peut prouver qu’il n’aurait pas acheté la maison à ce prix s’il avait en connaissance du vice.
Votre situation semble correspondre à ces critères de vice caché?
Ne tardez pas et consultez un avocat spécialisé en vice caché sans tarder!
Top 5 des vices cachés les plus fréquents
Les histoires de vice caché ont tendance à se ressembler d’une maison à l’autre.
En effet, ce souvent les mêmes problèmes qui reviennent, surtout pour les maisons datant de la même époque.
Les techniques de construction d’antan causent parfois de mauvaises surprises, surtout lorsqu’on amorce un projet de rénovation…
Voici donc les 5 vices cachés les plus fréquents dans les maisons du Québec!
- 1) Les fissures aux fondations et problèmes d’humidité
Les fondations qui sont aux prises avec des problèmes de drainage et d’humidité finissent pas craquer. Ces mêmes fissures finissent par laisser passer l’eau, ce qui cause des infiltrations dans le sous-sol.
Cela est particulièrement fréquent pour les maisons d’un certain âge, puisque celles-ci n’ont parfois pas de drain français. L’eau autour du solage s’accumule, et endommage les fondations avec le temps.
Comment se protéger contre ce vice caché?
L’inspection thermique (ou thermographique) permet de déceler le niveau d’humidité dans les fondations, et donc, d’identifier les fissures. Effectuer une telle inspection avant d’acheter est une précaution solide contre un tel problème.
- 2) Les infiltrations d’eau par la toiture
La majorité des toitures de maison au Québec sont faites en bardeau d’asphalte. Et bien qu’il s’agisse d’un matériau éprouvé, sa durée de vie se limite généralement à 20 ans.
Et lorsque la durée de vie du bardeau est dépassée, son étanchéité est grandement réduite, ce qui peut causer des infiltrations par le toit. Une inspection rigoureuse de la toiture est donc de mise avant d’acheter une maison!
Les toitures neuves ne sont pas à l’abri problèmes non plus! Une installation déficiente du bardeau peut également causer des infiltrations, alors une toiture récente devrait être inspectée tout aussi attentivement.
- 3) La pourriture dans l’entretoit de la maison
La mauvaise ventilation de l’entretoit – combinée à une isolation déficiente – peut finir par causer de la pourriture dans les combles. Cela compromet l’intégrité de la charpente et affecte la qualité de l’air dans la maison.
Si de la pourriture est détectée dans les combles, il faudra procéder à des travaux de décontamination importants, ce qui viendra avec une facture assez salée. Mieux vaut le savoir avant l’achat, alors méfiez-vous!
- 4) Les fourmis charpentières
Les fourmis charpentière sont des insectes qui grugent le bois qui compose la charpente de la maison, ce qui finit par compromettre sa solidité.
Il est possible de se débarrasser des fourmis charpentières en procédant à leur extermination, mais il est généralement trop tard, et les dommages sont déjà faits.
Mieux vaut garder l’œil ouvert lors de l’inspection initiale!
- 5) Les champignons (Mérule pleureuse)
La mérule pleureuse porte le surnom peu flatteur de « cancer du bâtiment ». On lui a octroyé ce surnom en raison du fait qu’il s’agit d’un champignon qui se développe sur le bois de la charpente, et qui la dégrade progressivement.
À un stade précoce, il est possible de traiter la mérule pleureuse avec un traitement antifongique, mais à un stade avancé, il faut plutôt remplacer les sections affectées.
L’un de ces vices cachés s’est manifesté dans votre propriété?
Suivez les étapes à respecter en cas de vice caché dans votre propriété!
Les étapes à suivre suite à la découverte d’un vice caché!
– Demander l’avis d’un professionnel (Avocat et inspecteur)
Avant de partir en peur avec votre situation de vice caché, prenez le temps de demander l’avis d’un avocat et d’un inspecteur en bâtiment. Ces derniers vous aideront à connaître vos droits, et sont vos chances de succès.
– S’assurer que vous êtes bien en présence d’un vice caché
La seconde étape est de déterminer si, selon votre avocat, vous êtes bien en présence d’un vice caché au sens de la loi. Ce dernier analysera le problème qui affecte votre maison, et déterminera si les quatre conditions prévues par la loi sont respectées.
Si tel est le cas, la prochaine étape consistera à dénoncer le vice!
– Dénoncer le vice au vendeur, sans délai!
La loi oblige l’acheteur qui découvre un vice caché à le dénoncer au vendeur à l’intérieur d’un délai raisonnable. Le délai idéal est de 30 jours, et en général, d’un maximum de 6 mois!
L’envoi d’un avis de dénonciation doit d’ailleurs se faire avant d’effectuer les travaux correctifs, et elle doit absolument se faire par écrit. À ce stade, la dénonciation n’est pas une mise en demeure! Elle vise à informer le vendeur qu’un tel vice existe.
-Laisser le vendeur constater le vice concerné
La loi exige que l’acheteur donne la chance au vendeur de constater le vice caché reproché. L’avis de dénonciation est justement envoyé afin de permettre au vendeur de venir constater le vice pas ses propres moyens.
-Essayer de s’entendre à l’amiable avec le vendeur
Une fois que le vendeur a pris connaissance du vice, l’objectif des parties devrait être de s’entendre à l’amiable! S’entendre à l’extérieur du tribunal permet à l’acheteur comme au vendeur de sauver énormément en honoraires d’avocat.
Il se peut toutefois que les parties ne parviennent pas à s’entendre, et à cette étape, il sera nécessaire de recourir à la mise en demeure.
-Envoyer une mise en demeure au vendeur
La mise en demeure pour cause de vice caché doit détailler clairement le vice reproché au vendeur. Cette mise en demeure doit imposer un délai de rigueur au vendeur pour procéder aux corrections.
Il également possible que la dénonciation et la mise en demeure soient envoyés dans une seule et même lettre! Cela permet de faire d’une pierre deux coups en dénonçant le vice au vendeur, tout en lui exigeant d’agir immédiatement.
Recours légaux de l’acheteur pour vice caché
Intenter un recours en justice, c’est bien beau. Mais concrètement, qu’est-ce vous cherchez à obtenir en poursuivant le vendeur pour vice caché? Plusieurs options sont possibles dans une telle situation!
Voici les principaux recours envisageables lors d’une poursuite en vice caché!
Demander la réduction du prix de vente
L’acheteur peut exiger du vendeur une réduction de prix de vente équivalente aux dommages occasionnés par le vice caché. Une expertise pourrait être nécessaire pour évaluer le montant réclamé.
Réclamer l’annulation de la transaction
Si le vice est suffisamment grave, l’acheteur pourra tenter d’obtenir l’annulation complète de la transaction.
Il devra cependant prouver que le vice est grave à un point tel que s’il l’avait si, il n’aurait pas acheté la maison. On doit donc être en présence d’un vice assez grave pour réclamer l’annulation complète de la vente.
Demander des dommages-intérêts
Advenant que l’acheteur puisse prouver que le vendeur connaissait le vice avant la vente, il pourra lui réclamer des dommages-intérêts. Il faudra toutefois faire la preuve que le vendeur avait connaissance du vice au moment de conclure la transaction!
Achat sans garantie légale : quel impact sur vos recours?
En général, le fait d’acheter sans garantie légale vous prive de vos recours contre le vendeur pour cause de vice caché. En effet, une vente conclue en excluant la garantie légale a justement pour but d’exonérer le vendeur contre tout vice qui pourrait être découvert ultérieurement.
Mais ATTENTION! Le vendeur doit tout de même déclarer les vices qu’il connaît!
La vente sans garantie légale ne permet pas au vendeur de mentir. S’il sait que certains vices se cachent dans la propriété, il a l’obligation de les divulguer à l’acheteur.
Si le vendeur ment à l’acheteur ou omet de déclarer les vices qu’il connaît, l’acheteur conserve son recours contre le vendeur pour le dol qu’il a subi.
La vente sans garantie légale exige tout de même une obligation de bonne foi de la part du vendeur.
L’inspecteur en bâtiment est-il responsable du vice?
Contrairement à la croyance populaire, non!
L’inspecteur en bâtiment effectue une inspection strictement visuelle de la propriété.
Bien qu’il suive une méthodologie précise, l’inspecteur n’est pas tenu d’ouvrir les murs, de défaire des installations permanentes ou de prendre d’autres mesures de la sorte pour évaluer l’état de la maison.
Un inspecteur en bâtiment qui effectue une inspection préachat n’est donc pas tenu responsable des vices cachés qui affligent le bâtiment!
Cela étant dit, l’inspecteur est généralement en mesure de repérer les signes qu’un vice plus grave se cache derrière certains éléments identifiés pendant son inspection.
Quand consulter un avocat pour un vice caché?
L’avocat en droit immobilier, spécialisé en vice caché est un allié de taille! Pour un dossier de vice caché, l’intervention d’un avocat est essentielle dès la découverte du vice.
L’avocat prendra votre dossier de vice caché en charge, et s’occupera de :
- Constater le vice, et son ampleur,
- Rédiger la dénonciation au vendeur,
- Tenter de régler le dossier à l’amiable,
- Rédiger et envoyer la mise en demeure (Si nécessaire),
- Intenter les procédures judiciaires, si requis.
Les histoires de vice caché font partie du champ de spécialité des avocats!
C’est LE professionnel dont vous avez besoin pour vous représenter, que vous soyez l’acheteur ou le vendeur de cette transaction.
FAQ – Questions fréquentes sur le vice caché!
Quelle différence entre la mise en demeure et la lettre de dénonciation?
Lorsqu’un vice caché est découvert, l’acheteur a l’obligation de le dénoncer! La dénonciation au vendeur est obligatoire, et doit se faire dans un délai raisonnable, et par écrit.
Elle a pour but d’informer le vendeur de l’existence du vice, alors que la mise en demeure vise à lui reprocher le vice, et à lui demander de le corriger.
Dans la pratique, il arrive fréquemment que la mise en demeure et la dénonciation soient intégrées dans une seule et même lettre, même si leur objectif est différent.
Combien coûte une poursuite en vice caché au Québec?
La réponse à cette question dépend de la façon dont la poursuite en vice caché est réglée!
Si le dossier se règle devant le tribunal à l’issue d’un long litige, et que des expertises sont sollicitées, il se peut que les honoraires montent à 40 000$, même 50 000$.
En revanche, si le tout est réglé à l’amiable entre le vendeur et l’acheteur, le cout tournera plutôt autour de quelques centaines de dollars en frais et honoraires.
Faire inspecter la maison prévient-il le vice caché?
Faire inspecter la maison avant de l’acheter aide à détecter les problèmes potentiels, mais cette inspection ne garantit pas nécessairement l’absence de vice caché. L’inspection préachat est purement visuelle.
Toutefois, une telle inspection aide à démontrer que vous avez agi entant qu’acheteur prudent et diligent, ce qui vous favorisera lors du recours en vice caché.
Est-il possible d’aller à la Cour des petites créances pour un vice caché?
Oui, à condition que la valeur en litige soit de 15 000$ ou moins. Si votre dossier de vice caché respecte ce critère, il sera définitivement admissible à la Cour des petites créances. Cependant, il n’est pas possible d’être représenté par un avocat devant cette cour.
Est-ce qu’il y a un délai maximal pour dénoncer le vice caché au vendeur?
La loi stipule que le vice doit être dénoncé au vendeur dans un délai raisonnable.
En pratique, on considère que ce délai est généralement d’un maximum de 6 mois depuis la découverte du vice. Toutefois, il est nettement préférable de prévenir le vendeur à l’intérieur d’un délai de 30 jours.
Quelle est la meilleure façon de se protéger contre un vice caché?
Comme ils sont dissimulés, il n’est pas si simple de se protéger contre les vices cachés. Ceci dit, l’inspection préachat réalisée par un inspecteur en bâtiment qualifié met toutes les chances de votre côté.
Et en cas de doute, il ne faut pas hésiter à effectuer des inspections plus approfondies, comme une inspection thermographique pour déceler les infiltrations d’eau dans le solage.
Consultez un avocat pour votre dossier de vice caché!
Le temps presse pour agir, et pour dénoncer le vice découvert au vendeur!
Si vous attendez trop longtemps pour intenter quelconque recours, vous risquez de perdre vos options les plus intéressantes.
Une poursuite en vice caché n’est pas le scénario souhaité, mais en agissant auprès d’un avocat sans délai, vous maximisez vos chances de régler le tout à moindre coût.
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Nous pourrons vous référer gratuitement à un avocat dans votre secteur pour votre dossier de vice caché.
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