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9 mars 2018,
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Voyez comment l’actualité influence les marchés hypothécaires 2017 et 2018. Pourquoi les parts de marché des principaux prêteurs et autres créanciers sont-ils affectés? Quelle sera la répercussion de la tendance à la hausse des taux hypothécaires? Quelles sont les prévisions du marché hypothécaire?

 

Les grandes tendances du marché hypothécaire en 2017-2018

prévisions et tendances du marché hypothécaire en 2018La plupart (90 %) des hypothèques consenties en 2017 sont relatives à des propriétés résidentielles. Cette sphère immobilière a donc un impact majeur sur la direction de l’évolution du marché hypothécaire.

Voyons, en chiffres, les grandes tendances de l’ensemble du marché hypothécaire actuel et futur.

Au nombre des hypothèques publiées :

  • Environ 131 000 concernaient l’achat d’une propriété résidentielle
  • Une augmentation de 3 % relativement à 2016
  • Augmentation considérable des ventes dans le secteur des copropriétés

Quoiqu’il y ait eu une plus grande quantité de vente de propriétés résidentielles en 2017, le nombre d’hypothèques publiées au Registre foncier du Québec a connu une baisse. Cette diminution est due à la réduction des publications liées aux refinancements et renouvellements hypothécaires, celles-ci n’étant pas obligatoires.

 

Pourquoi y a-t-il moins d’actes hypothécaires publiés au Registre foncier?

Tout acte hypothécaire notarié doit être enregistré au Registre foncier du Québec. Cependant, les refinancements et les renouvellements hypothécaires ne sont pas automatiquement publiés.

 

  1. L’augmentation des hypothèques « parapluie »

Le prêt « parapluie », dont la popularité est sans cesse en croissance, explique en partie du moins, la diminution du nombre d’actes hypothécaires publiés au Registre foncier.

En effet, avec ce type d’hypothèque, vous pouvez élever la somme empruntée sans être dans l’obligation de souscrire à nouveau un acte hypothécaire, étant donné que le versement d’un montant additionnel a déjà été prévu dans le contrat.

C’est pourquoi le refinancement conventionnel requérant l’élaboration d’un second acte hypothécaire notarié est beaucoup moins fréquent.

 

  1. Absence des renouvellements et refinancements hypothécaires

Lorsque vous renouvelez votre prêt hypothécaire standard sans changer d’institution financière, il n’est pas nécessaire de publier un acte notarié.

 

Les facteurs de changements du marché immobilier et hypothécaire

Depuis quelques années, le marché hypothécaire a traversé plusieurs phases. La compétition que se livrent les principaux prêteurs pour attirer de nouveaux emprunteurs  a été remarquée. Elle serait due, entre autres :

  • À la croissance du courtage en ligne
  • À la vigueur du travail des courtiers hypothécaires
  • À l’entrée en jeu et le développement des sociétés de financement (petits prêteurs ou autres prêteurs).

Les points marquants de l’année 2017 ont été une augmentation des taux d’intérêt hypothécaires après de nombreuses années où ce dernier a été particulièrement faible et par de nouvelles conditions hypothécaires.

 

Les effets de l’augmentation des taux hypothécaires en 2017 et prévisions 2018

previsions tendance taux hypothecaire 2018Souvenez-vous qu’après deux (2) années de stabilité,  le taux directeur de la Banque du Canada a grimpé une première fois en mai 2017 atteignant 0.50 %, puis une seconde fois en juillet 2017 grimpant à 0.75 %, et enfin une troisième fois en septembre pour clore l’année à 1 %.

Janvier 2018 a connu sa première augmentation du taux directeur de l’année. Celui-ci est présentement de 1.25 %.

Cependant, deux nouvelles hausses sont attendues en 2018, soit 0.25 % en avril ainsi qu’en octobre, suivies d’une autre remontée en janvier 2019 pour un bond total de 0.75 % d’ici le début de l’année prochaine. Le taux directeur cible sera alors de 2 %.

 

Bilan et tendance du taux hypothécaire 2017-2018

Date Augmentation du taux directeur
Mai 2017 0.50 %
Juillet 2017 0.75 %
Septembre 2017 1.00 %
Janvier 2018 1.25 %
Prévisions
Avril 2018 1.50 %
Octobre 2018 1.75 %
Janvier 2019 2.00 %

Déjà, les principaux prêteurs et les autres petits créanciers se sont protégés en augmentant leur taux hypothécaire, provoquant certaines inquiétudes relativement à l’accès à la propriété, et par conséquent, au marché immobilier.

Le niveau d’endettement des couples qui cohabitent  est approximativement de 167 % présentement.

 « Toute amorce d’un cycle de relèvement des taux pourrait peser considérablement sur l’accessibilité à la propriété, selon l’ampleur et le rythme des hausses des taux. La politique monétaire pourrait donc poser un risque croissant pour le marché immobilier au Canada. » (Services économiques RBC)

Il faut savoir qu’au cours du premier trimestre 2017, les couples vivant en commun auraient affecté 45.9 % de leur salaire au paiement de leur résidence moyenne. C’est beaucoup! Cette situation ne s’est présentée qu’une seule fois depuis 1990.

 

L’influence des nouvelles conditions sur le marché hypothécaire québécois

Le 30 novembre 2016, le ministre des Finances du Canada instituait de nouvelles règles hypothécaires touchant les souscripteurs de prêts assurables, c’est-à-dire ceux dont la mise de fonds était de moins de 20 % du montant de l’emprunt.

De nombreux prêts accordés à ce moment-là par les sociétés de financement hypothécaire n’auraient pas pu être concrétisés si le resserrement des conditions légales pour ce type d’emprunt avait été en application à cette époque-là.

Ces nouveaux règlements hypothécaires ont beaucoup plus affecté les emprunteurs faisant affaire avec des sociétés de financement que la clientèle des grandes banques, ce qui pourrait être la raison de la régression des parts de marché hypothécaire des petits prêteurs.

Depuis le 1er janvier 2018, toute la population canadienne qui désire contracter un emprunt hypothécaire ou un refinancer leur propriété doit composer avec une technique de gestion appelée « simulation de crise », quel que soit le montant de leur mise de fonds.

Le but du gouvernement fédéral est, entre autres, de s’assurer que vous seriez en mesure de faire face à une hausse de 2 % à 5 % des taux hypothécaires, le cas échéant.

 

Les nouveaux facteurs de fluctuation du marché hypothécaire 2018

Bien qu’elle ne soit pas nerveuse outre mesure, la Banque du Canada suit de près certains événements économiques en cours.

 

Risques commerciaux

La détérioration de l’ALENA sera-t-elle nuisible à l’économie du Canada?

En effet, la récente annonce des États-Unis concernant l’introduction de droits de douane considérables sur les importations d’aluminium et d’acier pourrait amener la Banque du Canada à se montrer prudente, sachant qu’environ 90 % de l’acier canadien est exporté vers les États-Unis et que 16 % de l’acier américain est importé au Canada.

 

Performance déficiente de l’économie

La croissance économique a été revue à la baisse au cours du troisième trimestre de l’année 2017 tandis que la progression de cette dernière n’a pas été à la hauteur des prévisions au quatrième trimestre.

Des diminutions des dépenses de consommation et de l’indice des prix à la consommation (IPC) de base ont aussi marqué notre économie.

Malgré les faits mentionnés, les analystes prévoient que la Banque du Canada demeurera sur ses positions et annoncera une hausse de son taux directeur lors de sa réunion prévue le 7 mars 2018.

Plus d’informations sur les prévisions pour le marché hypothécaire en 2018 ici.

 

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Mais qui sont donc ces prêteurs et quelle est leur part de marché hypothécaire?

 

 

Évolution des parts de marché hypothécaire en 2017

Pas moins de sept (7) principales banques, en plus du Mouvement des caisses Desjardins, monopolisent le marché hypothécaire au Québec.

Selon les actes notariés publiés au Registre foncier du Québec au cours de l’année 2017, ces principales institutions financières ont monopolisé 88 % des prêts hypothécaires en vue de l’achat d’une propriété.

Il s’agit d’une remontée, car depuis un certain nombre d’années, ces principaux prêteurs subissaient une perte de leur part du marché hypothécaire au bénéfice de plus petits créanciers dont le nombre de prêts hypothécaires accordé grimpait à une vitesse fulgurante.

Comme nous avons mentionné, le resserrement des conditions hypothécaires au cours de l’automne 2016 a modifié la répartition des forces en présence. La part du marché hypothécaire des prêteurs privés et des sociétés de financement a donc subi un recul en 2017.  

Cependant, la part de marché regagnée par les principaux prêteurs n’a pas atteint la proportion dont ils jouissaient entre les années 2012 et 2015.

En effet, en 2012, la part de marché hypothécaire des sociétés de financement et des prêteurs privés (classés dans la division « autres prêteurs») était de  9.6 %.

En 2017, leur part de marché hypothécaire était de 12 %, malgré un regain de 0.5 % des principaux prêteurs.

 

Parts de marché hypothécaire des principaux prêteurs hypothécaires au Québec

Le Québec est composé d’une région hors RMR (régions métropolitaines de recensement)  qui regroupe tous les secteurs hors des grands centres ainsi que de six (6) RMR, soit:

  • Montréal
  • Gatineau
  • Québec
  • Saguenay
  • Sherbrooke
  • Trois-Rivières

Nous pouvons constater que, dans tous les RMR ainsi que dans la région hors RMR, les résultats sont les mêmes :

Les deux (2) principaux prêteurs sont le Mouvement des caisses Desjardins (41 %) et la Banque Nationale du Canada (12 %). À eux seuls, ils obtiennent plus de la moitié des parts du marché hypothécaire québécois.

 

Les parts  de marché hypothécaires des prêteurs du Québec en 2017

Prêteurs hypothécaires Parts de marché
Desjardins 41 %
Banque Nationale (BNC) 12 %
L’ensemble des petits prêteurs 12 %
RBC 10 %
TD 7 %
BMO 7 %
CIBC 5 %
Scotia 4 %
 Banque Laurentienne 2 %

Hypothèques reliées à l’acquisition d’une propriété seulement

 

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