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Transaction immobilière entre membres d’une même famille – Les avantages
Votre fils a démontré un intérêt pour racheter la maison familiale dans les prochaines années ? Avez-vous le droit de lui vendre la propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande réelle ?
Quelles sont les règles entourant les transactions immobilières entre les membres d’une même famille ? Y a-t-il des avantages fiscaux majeurs ?
Contrairement à ce que l’on peut penser, les ventes de maisons et autres biens immobiliers entre les membres d’une même famille sont assez courantes au Québec.
Dans cet article, nous faisons le tour de la question en parlant des avantages entourant les transactions familiales, ainsi que des différentes règles à connaître pour éviter des soucis avec le fisc.
La vente d’une propriété à un membre de la famille : les règles de base à connaître
Selon les articles 537 et 544 du Code civil du Québec, chacun peut disposer librement de ses biens. Une personne propriétaire d’un bien immobilier peut donc le vendre ou le donner à un membre de sa famille s’il le désire. Cela ne veut cependant pas dire qu’il y n’a pas de règles à respecter.
Voici les règles de base à connaître en ce qui a trait à la vente et à l’achat de bien immobilier entre vifs (membre d’une même famille) :
- Que la propriété soit vendue ou donnée, elle est réputée avoir été disposée à sa juste valeur marchande.
- La personne qui vend la propriété doit s’assujettir à l’impôt sur le gain en capital en fonction de la désignation de sa propriété (résidence principale, secondaire ou locative).
- Même si la propriété est vendue moins cher que sa valeur, le gain en capital imposable est calculé sur la valeur marchande.
- Une donation à titre gratuit ou une vente à 1$ entraine tout de même une disposition à la juste valeur marchande, et un impôt potentiel à payer pour le vendeur.
- S’il s’agit d’une résidence principale qui est vendue ou donnée, il n’y aura pas d’impôt à payer pour le vendeur.
Il s’agit des règles fiscales de base à retenir. Il est important de les connaître, car bien des gens pensent pouvoir éviter de l’impôt à payer en vendant leur propriété moins chère à un membre de la famille. Ce n’est pas le cas. Il y a d’autres avantages cependant qui sont très intéressants.
Pouvez-vous vendre une propriété moins chère que sa valeur à vos enfants ?
La réponse est OUI. Vous avez absolument le droit de vendre ou même de donner votre propriété à vos enfants.
Si vous donnez votre propriété à vos enfants, il s’agit alors d’un don du vivant. Si la propriété que vous cédez est votre résidence principale, vous n’aurez pas d’impôt à payer, car il y a l’exemption du gain en capital pour cette propriété.
Si vous vendez votre propriété à un prix inférieur à la valeur marchande réelle, vous faites alors ce qu’on appelle un « don d’équité ».
Le don d’équité est la différence entre la valeur marchande réelle et le prix de vente officiel. Par exemple, Micheline voulait vendre sa maison familiale à sa fille Michèle à un prix moins cher que la valeur marchande. Elle lui a donc vendu la maison 300 000$, alors que la valeur est de 400 000$. Sa fille a ainsi reçu un don d’équité de 100 000$.
Pour la personne qui reçoit la propriété à un prix inférieur, il n’y a pas d’impact fiscal généralement. C’est pour la personne qui dispose du bien qu’il peut y avoir de l’impôt à payer, s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un immeuble locatif.
6 avantages pouvant découler d’une transaction immobilière familiale
Parlons maintenant des avantages concrets qu’offre une transaction entre vifs au Québec. Lorsqu’on parle d’une transaction entre les membres d’une même famille, le fisc va généralement tenir compte de la famille ascendante et descendante.
Cela inclut notamment les parents, grands-parents et petits-enfants. Les transactions avec les frères, sœurs et la belle-famille peuvent être plus complexes.
Les avantages qui suivent sont pour les transactions entre les parents, enfants et grands-parents au Québec.
Don d’équité
Lorsqu’une personne vend à un membre de la famille une propriété moins chère que sa valeur marchande, elle lui fait alors un don d’équité. Ce don peut alors servir de mise de fonds auprès de la banque.
Par exemple, Jules a vendu à son fils Carl sa maison à Laval pour un montant de 360 000$, alors que la maison est évaluée à 450 000$. Il a signé une lettre de don d’équité, spécifiant qu’il consent à son fils un don d’équité de 90 000$ par rapport à la valeur marchande.
Lorsqu’il est arrivé auprès de la banque, celle-ci a tenu compte du 90 000$ de valeur en don d’équité comme mise de fonds. Cela représentait une mise de fonds de 20%, ce qui a permis à Carl de ne pas avoir un sou à sortir de ses poches, et même à éviter l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL.
Taxe de bienvenue
Lors d’une transaction entre vifs, l’acheteur peut avoir une exemption de taxe de bienvenue.
La taxe de bienvenue, aussi appelée taxe sur les mutations immobilières, est une taxe calculée à partir de la valeur de vente d’une propriété.
Elle est normalement chargée à toutes les transactions sur le territoire d’une municipalité.
Cependant, quand la vente survient entre les membres d’une même famille, celle-ci peut ne pas s’appliquer, ce qui est une économie de plusieurs milliers de dollars.
Don du vivant
Pourquoi attendre à votre mort pour léguer certains actifs à vos enfants, alors qu’il est possible de le faire de votre vivant ?
En effet, certains parents veulent souvent faire un leg à leurs enfants de leur vivant, mais ne savent pas la meilleure avenue à suivre.
Votre enfant a-t-il déjà démontré un intérêt à racheter la maison familiale ? Pourquoi ne pas faire un don du vivant alors ?
Vous pouvez léguer votre maison à titre gratuit à votre enfant, et ce, sans impact fiscal pour vous ou pour lui. S’il s’agit de votre résidence principale, même si vous la donnez, vous serez réputé l’avoir vendue à sa juste valeur marchande. Cependant, vous aurez une exemption sur le gain en capital, donc vous n’aurez aucun impôt à payer.
Votre enfant pour sa part recevra la maison comme un don, ce qui n’implique aucun impact fiscal.
Balance de prix de vente
Qu’en est-il si vous souhaitez vendre un bien immobilier à un membre de la famille au juste prix, mais que le financement est difficile ?
Il y a alors la balance de prix de vente qui peut être intéressante.
La balance de prix de vente consiste à ce que le vendeur finance une partie du prix de vente de sa propriété à l’acheteur, si celui-ci a de la difficulté à se faire financer le plein montant auprès de la banque.
Par exemple, Gabriel souhaite acheter la maison de ses parents, Hubert et Mélanie. La banque accepte seulement de lui financer jusqu’à 300 000$, alors que le montant à financer est de 350 000$.
Ses parents ont alors accepté de lui faire une balance de prix de vente, soit un prêt temporaire sur 10 ans de 50 000$, à un taux d’intérêt de 1%.
Cela permet à leur fils d’acheter leur propriété, même si sa capacité d’emprunt est moindre, et ce à un taux avantageux.
La fiducie
Au Québec, les fiducies entre vifs sont courantes et sont des entités complètement distinctes.
Lorsqu’elle est constituée et que des biens y sont intégrés, c’est la fiducie qui en devient propriétaire, et non pas le constituant ou les bénéficiaires.
Si vous souhaitez par exemple laisser vos immeubles à revenus en héritage à vos 3 enfants, ce serait possible de le faire via une fiducie.
Le parent, soit vous, serait alors le constituant de la fiducie. Les bénéficiaires seraient vos enfants.
La fiducie offre certains avantages, dont la possibilité d’imposer une partie ou la totalité des revenus entre les mains de la fiducie, ou entre les mains de ses bénéficiaires.
La fiducie offre également des protections pour les bénéficiaires, qui ont une responsabilité financière limitée.
La propriété conjointe
Avez-vous déjà songé à devenir copropriétaire d’un bien immobilier avec votre fils ou vos parents ? C’est une stratégie possible.
En effet, le concept de la propriété conjointe vous permet de vendre à un membre de votre famille 50% de la part de propriété.
Vous pourriez ainsi vendre 50% de votre maison, chalet ou immeuble à revenus pour que votre enfant soit en propriété conjointe avec vous jusqu’à votre décès.
Cette stratégie peut avoir des impacts fiscaux, cela le type de propriété et comment elle est structurée. Informez-vous auprès d’un spécialiste.
Qui devez-vous consulter pour structurer une transaction immobilière entre vifs ?
L’idée de faire un don du vivant, un don d’équité, une balance de prix de vente ou simplement de vendre à rabais à un membre de la famille vous a déjà traversé l’esprit ?
Vous vous demandez à qui vous devez vous adresser pour avoir les réponses à vos questions sur le sujet ?
Les courtiers hypothécaires sont des spécialistes du financement hypothécaire, et travaillent en étroite collaboration avec des fiscalistes pour structurer des transactions immobilières.
C’est un courtier hypothécaire que vous devez consulter pour structurer et planifier une transaction immobilière entre vifs au Québec.
Le Courtier hypothécaire – La réponse à toutes vos questions
Le courtier hypothécaire est le point de départ de votre transaction. Entouré de divers professionnels complémentaires, il pourra répondre à vos questions ou vous dirigez vers les bonnes ressources au besoin, comme un planificateur financier, un fiscaliste, etc.
Combien coûtent les services d’un courtier hypothécaire ?
Les services d’un courtier hypothécaire au Québec sont 100% gratuits. Ils sont rémunérés via les hypothèques qu’ils signent avec leurs clients, sous forme de commissions versées par les institutions financières.
Consulter un courtier hypothécaire peut avoir plusieurs avantages :
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