L’Assurance prêt hypothécaire : le coût réel de mettre moins de 20% en mise de fonds

L’achat d’une maison représente souvent un gros investissement financier qui demande des années de préparation. Après tout, lorsqu’on s’apprête à acheter un bien de plusieurs centaines de milliers de dollars, il est normal de se poser des questions et de bien préparer ses affaires.

La mode ces jours-ci est d’acheter sa propriété avec le moins de mise de fonds possible. Mais quel est le coût réel de mettre moins de 20% en mise de fonds lors de l’achat d’une maison ? Parle-t-on simplement de quelques centaines de dollars ou plutôt de milliers de dollars ?

Pour le savoir, il faut comprendre que tous les prêts hypothécaires contractés avec moins de 20% en mise de fonds doivent être assurés par la SCHL. Assurés par la SCHL, ça veut dire quoi ?

C’est ce que bien des acheteurs ne comprennent pas, et qu’il est ultra important de savoir pour voir combien il en coûte réellement d’acheter avec 5,10 ou 15% en mise de fonds au Québec !

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ?

Au Québec, si vous désirez acheter une propriété avec une mise de fonds inférieure à 20%, vous n’aurez pas le choix de contracter une assurance prêt hypothécaire.

L’assurance prêt hypothécaire sert en fait à protéger les prêteurs contre les risques de défaut de paiements. En effet, puisque l’emprunteur n’a pas les moyens de mettre toute la mise de fonds nécessaire (20%), il est considéré plus à risque et les prêteurs exigent une assurance. C’est pourquoi les emprunteurs doivent se référer à certaines institutions pour obtenir une assurance prêt hypothécaire.

Celle-ci se calcule selon un pourcentage du montant emprunté, et le pourcentage varie selon le niveau de mise de fonds. Plus la mise de fonds est basse, plus le pourcentage de prime est haut.

Au final, cela fait en sorte que les acheteurs n’ayant pas leur 20% de mise de fonds sont obligés de contracter cette assurance, qui peut coûter plusieurs milliers de dollars. Mais qui offrent justement ces assurances qui servent à protéger les banques et les prêteurs ?

Vous connaissez surement au moins un organisme !

Comment fonctionne l’assurance prêt hypothécaire ?

L’assurance prêt hypothécaire est calculée au moment de souscrire un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de moins de 20%.

La banque va alors soumettre votre demande à un assureur prêt, bien souvent la SCHL, qui va alors calculer la prime applicable en fonction de :

• Votre pourcentage de mise de fonds (5-19%)
• Le montant de votre hypothèque

Cette prime est taxable et doit être payée soit chez le notaire, ou elle va être ajoutée au solde du prêt hypothécaire.

Cette assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour tous les acheteurs qui n’ont pas la mise de fonds nécessaire de 20%.

Quelles sont les institutions qui offrent cette assurance prêt hypothécaire ?

Au Canada, il y a trois organismes ou groupes qui offrent l’assurance prêt hypothécaire :

• La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)
• Genworth Financial
• Canada Guaranty

Ce sont eux qui peuvent vous accorder une assurance prêt hypothécaire, et toutes les banques et institutions financières les reconnaissent. Vous connaissez sans aucun doute la SCHL, puisqu’on réfère souvent au Québec à l’assurance prêt hypothécaire comme à la « prime d’assurance SCHL ». C’est l’institution la plus populaire, suivi de Genworth Financial.

Quels sont les pourcentages de prime à payer pour l’assurance prêt hypothécaire SCHL ? – Tableau des primes

La SCHL assure les prêts hypothécaires ayant moins de 20% en mise de fonds, mais les pourcentages de prime varient selon le niveau de la mise de fonds.

Le tableau qui suit, tiré directement du site de la SCHL, présente l’évolution du pourcentage de prime à payer en fonction du niveau de mise de fonds (5-10-15-20%).

On peut notamment voir que la prime à payer pour 5% de mise de fonds correspond à 4% de l’hypothèque, que pour 10% on passe à 3,10% et que pour 15% on passe à 2,80%. Ça peut ne pas paraître beaucoup, mais lorsqu’on fait les calculs, ça monte très vite et au final, le montant de la prime s’élève à plusieurs milliers de dollars

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement

Comment se calcule la prime d’assurance hypothécaire ?

Vous vous demandez comment faire pour calculer le montant de la prime d’assurance SCHL ? Voici la démarche en 3 étapes faciles !

Étape 1 : Divisez le montant de mise de fonds que vous avez par la valeur de la maison. Ex : (30 000$ / 270 000$) * 100 = 11,11%

Étape 2 : Calculez quel sera le montant de votre hypothèque en soustrayant de la valeur le montant de votre mise de fonds. Ex : 270 000$ – 30 000$ = 240 000$

Étape 3 : Selon le pourcentage de mise de fonds trouvé à l’étape 1, référez-vous au tableau des primes pour trouver le pourcentage de prime associé. Ici, on parle de 3,10%. Il faut alors multiplier le montant d’hypothèque trouvé à l’étape 2 avec le pourcentage de prime d’assurance. Ex : 240 000$ x 3,10% = 7 440$

Et voilà, juste comme ça, vous avez calculé votre prime SCHL !

Quel est le coût réel de mettre moins de 20% en mise de fonds ? – Exemple concret

La question que se pose la majorité des acheteurs lorsqu’ils songent à acheter une maison avec moins de 20% en mise de fonds est combien est-ce que ça va me coûter d’assurance prêt hypothécaire exactement ?

Pour vous donner une idée, nous avons fait un exemple concret en prenant comme scénario l’achat d’une maison de 300 000$. Dans le tableau qui suit, on peut donc voir les montants de prime d’assurance à payer en fonction du niveau de mise de fonds appliqué.

Comme il est possible de remarquer, on ne parle pas ici de quelques centaines de dollars, mais bel et bien de plusieurs milliers de dollars. Cette prime peut être payée d’un seul coup, mais la plupart des acheteurs préfèrent l’intégrer à l’hypothèque et l’amortir sur 25 ans. Cependant, en procédant ainsi, la prime revient au final beaucoup plus chère, puisque vous avez également de l’intérêt à payer sur votre prime tout au long de votre période d’amortissement.

Nous avons fait le test à savoir quel était le montant d’intérêt à payer sur 25 ans pour amortir la prime de 8 370$ (10%). Le total des intérêts payés était de 3 537$. Le coût total de la prime était donc au final de 11 907$.

Quand on fait le calcul, on peut donc se rendre compte que ça fait une grosse somme d’argent à verser pour avoir moins de 20%.

Comment payer la prime d’assurance prêt hypothécaire SCHL ?

La prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL peut être payée de différentes façons.

Vous avez le choix de payer la prime :

• En argent chez le notaire
• En l’ajoutant au solde de votre prêt hypothécaire

L’avantage de payer la prime en argent est que celle-ci ne s’ajoute pas par la suite à votre hypothèque, laquelle coure à intérêts.

Donc, en choisissant d’amortir le paiement de l’assurance prêt SCHL dans votre hypothèque, vous payez de l’intérêt sur cette assurance pendant 20-30 ans.

Mettre moins de 20% pour devenir propriétaire plus rapidement

Aussi cher que ça puisse paraître de mettre moins de 20% de mise de fonds, c’est souvent une bonne façon d’acheter une maison pour la plupart des acheteurs.

En effet, amasser 20% de mise de fonds peut être une tâche colossale. Lorsqu’on parle d’une maison de 300 000$, ça représente un montant de 60 000$. C’est énorme ! Il faut parfois près de 10 000$ pour une personne pour amasser un tel montant.

Payer la prime et l’amortir dans son hypothèque peut alors être une bonne solution afin de devenir propriétaire plus rapidement. En effet, nombreux sont les acheteurs qui ont la capacité de payer, mais qui n’ont simplement pas la mise de fonds nécessaire.

Il vous souvent la peine de mettre moins de 20% de mise de fonds, mais il faut cependant savoir structurer son projet d’achat.

Pour y arriver, il est conseillé de se référer à un expert des prêts hypothécaires, soit à un courtier hypothécaire. Ce dernier sera en mesure de faire tous les calculs qui s’imposent et s’occupera de votre dossier du début à la fin. Le plus beau, c’est que ses services sont gratuits !

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Le plus gros avantage de mettre + de 20% de mise de fonds pour l’achat d’une propriété

Comme vous pouvez le voir, mettre moins de 20% de mise de fonds vous oblige à devoir payer pour une assurance prêt hypothécaire, laquelle coûte plusieurs milliers de dollars. Mais ce n’est pas le plus gros avantage.

En effet, lorsque vous mettez plus de 20% de mise de fonds, votre demande de prêt n’est plus uniquement soumise à la simulation de crise, et les prêteurs peuvent maintenant utiliser leur jugement pour décider de vous prêter de l’argent ou non.

En bas de 20%, les prêteurs peuvent uniquement vous prêter de l’argent si vos ratios d’ABD et d’ATD sont dans les normes établies. L’ABD ne doit pas dépasser 32% et l’ATD ne doit pas dépasser 40%.

En haut de 20%, les prêteurs peuvent faire fit de ces ratios et décider de vous prêter selon leur jugement professionnel. Vous pouvez alors possiblement emprunter plus si vous avez une plus grosse mise de fonds.

Un gros avantage, direz-vous ? Absolument !

Si vous avez une situation particulière, comme si vous êtes travailleur autonome ou travailleur saisonnier, mais que vous avez une grosse mise de fonds, cela peut grandement vous avantager.

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