L’achat d’une maison est un gros projet, souvent le plus gros que bien des familles entreprendront dans une vie.

C’est donc normal que la préparation d’un tel projet demande des années de sacrifices, d’épargne et de dur labeur.

Lorsque vous avez finalement trouvé la bonne maison et arrivez dans le bureau de votre banque pour obtenir du financement, vous espérez que celle-ci accepte de vous accorder une hypothèque.

Mais qu’est-ce qui arriverait si celle-ci refusait ? Après tous vos efforts, est-ce que le fait que votre banque refuse votre demande de prêt hypothécaire viendra détruire votre projet d’être propriétaire ?

Pas nécessairement ! Nous avons des solutions pour vous si jamais votre banque refuse de financer l’achat de votre future maison.

En prime, nous vous révélons les facteurs et les ratios que les banques regardent, et nous vous permettons de magasiner votre hypothèque avec un professionnel.

Les 5 facteurs importants en financement hypothécaire pour votre banque

Lorsque vous vous présentez en succursale auprès de votre banque pour demander que celle-ci vous consente une hypothèque, elle n’acceptera pas les yeux fermés sans regarder l’état de votre situation financière.

En effet, tous les prêteurs se fient à 5 facteurs très importants pour analyser votre stabilité financière et la qualité de votre crédit.

Ainsi, les 5 principaux facteurs que les banques regardent pour chaque demande d’hypothèque sont :

1. Le revenu de votre ménage (vous et votre conjoint)
2. Votre historique d’emploi (salarié VS travailleur autonome, combien d’années, etc.)
3. Votre mise de fonds (5-10-15-20-25% du prix d’achat ?)
4. Votre cote de crédit (TRÈS important)
5. Votre épargne et vos placements (REER, CELI, épargne, etc.)

Les 3 points les plus importants selon nous sont  le revenu total de vous et votre conjoint, vos cotes de crédit respectives et votre historique d’emploi.

En effet, il est beaucoup plus difficile d’acheter une propriété en étant un travailleur autonome qu’un salarié.

De plus, si votre cote de crédit est médiocre, cela affectera grandement la confiance de votre prêteur. Plus votre cote de crédit est bonne, plus votre capacité de négociation est importante et plus vos chances d’obtenir une hypothèque sont bonnes.

Finalement, vos revenus sont la base de votre capacité d’emprunt. Plus le total de vos revenus est élevé, plus votre capacité d’emprunt (montant maximal d’hypothèque) sera élevée.

Bref, votre banque évalue chacun de ces clients selon ces 5 facteurs afin de voir votre stabilité financière, puis calcule ses 2 ratios primordiaux.

Les 2 ratios primordiaux que votre banque analysera

Une fois que votre banque aura tous les documents et informations concernant votre situation financière en main, elle pourra procéder à son analyse de demande de prêt hypothécaire.

En fait, toutes les banques sont obligées de calculer deux ratios bien importants pour analyser votre capacité d’emprunt.

Ces ratios sont l’Amortissement brut de la dette (ABD) et l’Amortissement total de la dette (ATD). Voici comment ils se calculent.

Calcul de l’ABD : % < 32%

(Paiement hypothécaire (capital +intérêts) + taxes municipales + frais de chauffage) / Revenus bruts

Calcul de l’ATD : % < 40%

(Paiement hypothécaire + taxes municipales + frais de chauffage + prêt auto + prêts personnels + prêt étudiant) / Revenus bruts

Pourquoi une banque pourrait-elle refuser de vous accorder une hypothèque au Québec ?

Comme présenté plus haut, les ratios d’ABD et d’ATD ne doivent pas dépasser respectivement 32% et 40%.

Si, lorsque votre prêteur calcule vos ratios, vous dépassez l’un de ceux-ci, celui-ci se voit alors dans l’obligation de refuser votre demande.

Une banque peut donc refuser de vous accorder une hypothèque au Québec parce que vos ratios ne passent pas.

Cela étant dit, une banque peut également refuser de vous prêter si votre dossier de crédit est médiocre, ou si vous avez un historique financier particulier qui pourrait nuire à la confiance de votre prêteur (faillite, fraude, dossier criminel, etc.).

Si vous avez fait une demande de prêt hypothécaire et que votre banque a refusé celle-ci, ne soyez pas découragé. Il existe des solutions.

Nous vous en présentons notamment 5 ici-bas.

Pour les mettre en application, remplissez notre formulaire !

Votre banque refuse votre demande de prêt, quelles sont vos autres solutions ?

Si votre banque a récemment refusé votre demande de prêt ou si vous recevez cette désagréable nouvelle un jour, sachez qu’il existe des solutions qui peuvent vous aider.

Nous vous en présentons 5 ici-bas.

Solution #1 : Le prêt privé

La première solution qui s’offre à vous est de vous tourner vers un prêteur privé pour l’achat de votre maison. Ce n’est vraiment pas l’idéal, puisque les prêteurs privés chargent normalement un taux d’intérêt beaucoup plus élevé.

On suggère cette solution comme du court terme, le temps que vous soyez en mesure d’arranger votre situation financière pour obtenir un prêt conventionnel auprès d’une banque.

Les prêteurs privés peuvent facilement demander 5-15% d’intérêt, voire plus dépendamment du type de projet, ce qui fait grimper votre paiement mensuel rapidement. Mais ça peut dépanner !

Solution #2 : Co-emprunteur

Le co-emprunteur peut également être une autre solution. Cette option peut varier d’une banque à l’autre, on peut parfois parler de « caution », mais en gros le principe est de demander à l’un de vos proches d’embarquer dans le projet d’achat avec vous et de se porter garant de la dette à vos côtés.

Évidemment, on ne demande pas à n’importe qui de faire ça.

Généralement, des parents ou des grands-parents peuvent accepter une telle proposition, mais sachez que cette situation doit être pleinement explorée et expliquée avec l’aide d’un professionnel.

Dans l’éventualité où vous arrêteriez de payer et ne seriez plus solvable, la banque se tournerait alors vers votre co-emprunteur pour recouvrer ses montants.

C’est une solution possible, mais qui demande un gros lien de confiance !

Solution #3 : Le « Love money »

Une autre solution est encore une fois de vous tourner vers votre famille ou amis, mais cette fois-ci en demandant un prêt.

Dans le jargon, plusieurs gourous de l’immobilier appellent ce type de prêt du « Love money ».

Ça consiste essentiellement à ce que vos parents, vos amis ou un autre membre de votre famille vous prête un certain montant pour augmenter votre mise de fonds afin de la banque accepte de vous prêter.

En échange, vous pouvez rembourser ce montant à votre proche en lui fournissant un montant d’intérêt sur son prêt.

Certains parents prêtent parfois de l’argent sans intérêt à leurs enfants, lesquels peuvent augmenter leur mise de fonds, et remboursent ensuite ce prêt sur quelques années.

Encore une fois, cela comprend que vous avez des membres de votre famille qui sont prêts à le faire et qui ont les moyens de vous prêter de gros montants.

Solution #4 : Balance de prix de vente

Parlons maintenant d’une solution qui n’inclut pas vos proches.

Au Québec, en immobilier commercial et multilogement, une stratégie de financement possible est la balance de prix de vente.

En résidentiel, c’est une stratégie également possible (quoique très rare), donc nous vous la présenterons sommairement. La balance de prix de vente consiste à ce que le vendeur de la propriété que vous désirez acquérir accepte de devenir votre prêteur pour une partie du prix de vente de sa propriété.

Prenons un exemple : Il vend sa maison 300 000$. La banque accepte de vous prêter seulement 250 000$. Vous avez 25 000$ en mise de fonds. Il accepte de vous vendre la maison 300 000$, mais il va alors financer la différence entre ce que la banque vous permet et le prix qu’il demande. Vous aurez ainsi une hypothèque de 250 000$ avec votre banque, et un prêt privé avec le vendeur (balance de prix de vente) de 25 000$.

Vous devrez donc rembourser les deux dettes simultanément, qui peuvent être à des taux différents. C’est une solution rare, mais possible.

Solution #5 : Faire des demandes de prêt auprès d’autres banques

Finalement, notre dernière solution est en fait bien simple : faites des demandes de prêts hypothécaires auprès d’autres banques.

En effet, toutes les banques n’offrent pas le même taux d’intérêt et même avec la simulation de crise, le résultat peut varier sensiblement d’une institution à l’autre.

C’est pourquoi nous vous recommandons, si vous ne passez pas les ratios d’ABD et d’ATD de justesse, d’aller voir d’autres banques pour faire différentes demandes de prêt.

Vous pourriez avoir des surprises.

Si vous ne voulez pas faire 3-4 banques pour rien et perdre votre temps, nous avons une solution à vous proposer.

En remplissant notre formulaire, nous vous mettrons en contact avec un courtier hypothécaire, lequel s’occupera de votre dossier et optimisera vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.

Cet article vous informe également sur le meilleur taux hypothécaire sur le marché.

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Votre première demande d’hypothèque n’a pas été acceptée et vous désirez maintenant trouver une solution afin de pouvoir acheter votre future propriété ?

Nous vous avons présenté quelques pistes de solutions. Sachez toutefois qu’il en existe d’autres, et qu’un professionnel de l’hypothèque pourrait vous aider à obtenir le financement dont vous avez besoin.

Pour justement obtenir l’aide d’un courtier hypothécaire dans votre secteur, vous n’avez qu’à remplir notre formulaire gratuit !

Nous ferons alors parvenir votre demande à l’un de nos courtiers hypothécaires partenaires afin que celui-ci entre en contact avec vous pour analyser votre situation et trouver des solutions.

Il fera alors son 110% pour vous aider, vous donnera des conseils et vous permettra même de comparer les offres et taux hypothécaires de plus de 20 banques à travers le Québec.

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