18 December 2018,
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C’est toujours un peu stressant de se présenter à sa banque lors vient le temps de contracter un prêt hypothécaire.

Est-ce que mon banquier va accepter de me prêter de l’argent ? Si oui, jusqu’à quel montant ? Qu’est-ce qu’il regarde et analyse avant de décider s’il me consent un prêt ou non ?

Quand on commence à regarder sur internet et à analyser la chose, on constate que la méthodologie des prêteurs semble souvent complexe et il est facile de s’y perdre.

Heureusement, nous sommes là pour démêler tout ça pour vous.

Nous vous expliquerons ici comment les prêteurs calculent votre capacité d’emprunt à l’aide d’une simulation de crise, et sur quels facteurs ils se basent pour décider de vous prêter ou non.

 

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Analyse de demande de prêt : quels sont les facteurs critiques que regardent les banques ?

Vous êtes enfin prêt à acheter votre maison. Vous avez travaillé dur, vous avez économisé pour une mise de fonds, vous avez fait vos devoirs, il ne reste plus qu’à trouver le financement.

Vous vous présentez donc chez votre prêteur pour obtenir une hypothèque. Votre banquier regarde donc votre dossier afin de déterminer si vous répondez à ses critères.

Mais quels facteurs critiques est-ce que les banques regardent justement pour évaluer s’ils devraient accepter votre demande de prêt ?

Voici les principaux facteurs et ratios utilisés :

  • Le ratio de l’ABD
  • Le ratio de l’ATD
  • Les ratios ATD et ABD selon la simulation de crise
  • Le pourcentage de mise de fonds
  • La cote de crédit
  • La stabilité financière
  • Et plus encore !

Il est important de comprendre que la décision que prend votre prêteur lorsque vous faites une demande se base au départ sur des critères purement objectifs hors de son contrôle.

Il entre dans son logiciel vos revenus, vos dépenses, le taux hypothécaire de la simulation de crise et si les ratios qui en ressortent dépassent les standards établis dans son système, il ne peut tout simplement pas vous accorder le prêt.

Cependant, si vous arrivez avec une grosse mise de fonds (20% et +), l’approbation du prêt est alors au jugement des analystes de la banque. Vous pouvez ainsi dépasser les ratios d’endettement ciblés dans le système, et tout de même obtenir un prêt si votre situation financière est exceptionnelle ou particulière.

 

Les deux ratios de capacité d’emprunt préféré des prêteurs : l’ATD et l’ABD

Tout d’abord, il est important de comprendre que 2 ratios régissent toutes les demandes de prêt hypothécaire au Canada.

Ces deux ratios sont en fait des pourcentages d’endettement qui se basent sur les revenus et les dépenses d’un ménage.

Ils se nomment :

L’amortissement brut de la dette (ABD)

L’amortissement total de la dette (ATD)

Ces deux ratios sont la base que vous devez absolument comprendre si vous voulez saisir la mentalité des banquiers et la façon dont ils analysent une demande de prêt hypothécaire.

Ça tombe bien, nous vous expliquons justement le détail du calcul de chaque ratio ici-bas.

 

 

ratios demprunt hypothecaire ATD ABD

 

Ratio #1 : L’amortissement brut de la dette (ABD)

Le premier ratio que votre prêteur calculera est l’amortissement brut de la dette, se basera exclusivement sur la propriété que vous comptez acquérir par rapport à vos revenus.

Ce calcul met donc en relation les éléments suivants :

  • Vos revenus
  • Le prix d’achat et le taux hypothécaire en vigueur
  • La mise de fonds
  • L’hypothèque mensuelle
  • Les frais de chauffage
  • Les montants de taxes municipales et scolaires

En gros, le calcul consiste à calculer le coût global que vous occasionnera votre nouvelle propriété par rapport à vos revenus. Le calcul est assez simple et se fait de la façon suivante :

 

 

Paiement hypothécaire (capital + intérêt) + frais de chauffage + taxes municipales et scolaires

Revenus bruts

 

Le ratio de l’amortissement brut de la dette (ABD) ne doit pas dépasser 32% selon les dernières normes en vigueur en 2018.

Par exemple, si vous gagnez 45 000$ par année, que votre hypothèque vous coûtera 11 000$ par année, votre chauffage 2 000$ et vos taxes 3 000$, vous aurez le calcul suivant :

10 000$ + 1 500$ + 2 500$ / 45 000$

Vous auriez ainsi un ratio d’ABD de 31,11%, ce qui est correct.

 

Ratio #2 : L’amortissement total de la dette (ATD)

Le deuxième ratio que les prêteurs calculent lors de chaque demande de prêt est l’amortissement total de la dette (ATD). Pour ce deuxième ratio, la banque se base sur toutes vos dettes par rapport à vos revenus bruts pour évaluer votre capacité à rembourser vos obligations financières.

Voici les éléments que les prêteurs tiennent en compte dans ce calcul :

  • Vos revenus
  • Le prix d’achat et le taux hypothécaire en vigueur
  • La mise de fonds
  • L’hypothèque mensuelle
  • Les frais de chauffage
  • Les montants de taxes municipales et scolaires
  • Le prêt auto
  • Le prêt étudiant
  • Tous les autres prêts ou dettes contractées

Comme vous pouvez le voir, on calcule ici l’amortissement du TOTAL de toutes vos dettes, d’où le nom du ratio justement. Le calcul est donc :

 

Paiement hypothécaire (capital + intérêt) + frais de chauffage + taxes municipales et scolaires + prêt étudiant + prêt auto + autres prêts

Revenus bruts

 

Le ratio de l’amortissement total de la dette (ATD) ne doit pas dépasser 40% afin que les prêteurs puissent approuver votre demande.

Il est important de comprendre que vous devez respecter les deux ratios (32% max d’ABD et 40% max d’ATD) pour que votre demande soit approuvée par les banquiers.

 

Simulation de crise : un processus désormais obligatoire pour tous les Québécois

Les banques sont prudentes, et il ne leur suffit pas que vous passiez les deux ratios d’ABD et d’ATD sur la fesse avec les taux hypothécaires normaux pour que cela les convainque.

Depuis plusieurs années, les prêteurs exigent qu’une simulation de crise (« mortgage stress test » en anglais) soit exécutée sur chaque demande de prêt. Qu’est-ce que c’est que la simulation de crise ?

Eh bien, au lieu de calculer vos ratios d’ABD et d’ATD avec les taux hypothécaires en vigueur au moment de votre demande (exemple 3,20% ; 3,40%), la banque se fiera plutôt au taux de référence de la Banque du Canada.

Ce taux tourne actuellement autour de 5,34%. Le but de cette simulation est de voir si vous respectez encore les ratios si jamais les taux hypothécaires augmentent, et si vous serez en mesure de veiller à vos obligations financières. Si vous ne respectez pas les ratios établis avec le taux de référence de la simulation de crise, votre demande sera refusée.

 

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La mise de fonds et le dossier personnel peuvent faire pencher la balance

Bon, vous comprenez maintenant sur quels ratios les banques se fient et sur quel taux ils se basent pour faire leur simulation de crise.

Selon nous, il est toujours prudent de calculer ses ratios d’endettement avec un taux actuel majoré de 2%.

Si vous passez le test, les chances sont bonnes pour que vous ayez votre prêt.

Mais la question se pose : est-ce que les banques se fient uniquement à la simulation de crise lorsque vient le temps d’approuver une demande d’hypothèque ?

La réponse est NON !

En effet, la mise de fonds et le dossier personnel du client peuvent faire pencher la balance.

Par exemple, les acheteurs ayant une mise de fonds supérieur à 20% n’ont pas nécessairement à respecter les ratios d’ABD et d’ATD sous certaines conditions.

Des acheteurs ayant des dossiers exceptionnels et une situation qui justifie des ratios d’endettement supérieurs peuvent obtenir leur prêt quand même si leur mise de fonds est supérieure à 20%.

Le dossier personnel peut également faire une différence.

La cote de crédit est TRÈS importante. Certains prêteurs refusent catégoriquement certaines demandes lorsque la cote de crédit est sous un certain niveau. Prenez donc soin de votre crédit le plus jeune possible.

Si vous avez déjà connu une faillite dans le passé, c’est fort probable que le prêteur en tienne compte et que cela puisse affecter votre demande.

Vos placements, vos actifs et toute sorte d’autres facteurs peuvent avoir une influence sur l’analyse de votre prêteur, mais souvent uniquement si vous avez plus de 20% de mise de fonds.

 

 

Le truc #1 pour optimiser les chances que sa demande de prêt soit acceptée

On sait ce que vous vous demandez : existe-t-il une recette miracle pour optimiser les chances que sa demande de prêt soit acceptée ?

Eh bien la réponse est OUI.

Si vous regardez la corrélation entre le taux d’acceptation des demandes et le nombre de clients ayant fait affaire avec un courtier hypothécaire, vous vous rendrez compte que celui-ci est très élevé.

Les courtiers hypothécaires FONT LA DIFFÉRENCE.

Ce sont des experts de l’hypothèque qui savent monter votre dossier et qui sont des machines pour vous vendre auprès des banques. Ils savent quoi dire, quels documents fournir, comment négocier et comment faire approuver votre prêt dans les meilleures conditions possible.

Si vous faites une demande de prêt avec un courtier hypothécaire, vous augmentez vos chances d’avoir une approbation et un meilleur taux.

 

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