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8 September 2016,
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Tirez le maximum de votre prêt hypothécaire avec un courtier hypothécaire

Choisissez le bon prêt hypothécaire qui correspond à vos besoins et à votre situation financière. Ce guide vous propose les informations essentielles à prendre en considération lorsqu’on magasine un prêt hypothécaire.

 

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Dans la majorité des cas, les gens qui achètent une maison ne paient pas tout en un seul versement. Ils contractent plutôt un prêt hypothécaire qui inclut des paiements périodiques. Ainsi, il y a deux types de frais à payer :

  • Le remboursement du montant emprunté
  • Des intérêts sur l’emprunt

En outre, vous devrez choisir la fréquence de versement :

  • Hebdomadaire
  • Aux deux semaines
  • Bimensuelle
  • Mensuelle.

Conseils pour prêt hypothécaire

Vous êtes la personne la mieux placée pour trouver la fréquence qui vous convient. Votre budget est-il conçu pour des paiements mensuels ou correspond-il à la fréquence de votre paie ? Choisir en fonction de ses habitudes budgétaires représente un choix avisé.

Sachez aussi qu’une institution financière ne consentira pas à vous prêter n’importe quel montant. Votre situation financière, votre stabilité d’emploi et votre historique de paiement en général sont tous des facteurs qui influenceront un prêt hypothécaire.

En ce qui concerne l’hypothèque en tant que telle, elle doit être notariée afin d’être légale.

L’acte d’hypothèque fait en sorte de vous donner une obligation de paiement à vos créanciers, sans quoi ces derniers pourraient en retour prendre possession de votre propriété et faire ce qu’ils veulent avec cette dernière.


 

Quel est le montant d’argent que je peux emprunter ?

Le montant d’argent alloué pour un prêt hypothécaire dépend de chaque personne et de chaque situation.

Plusieurs facteurs seront pris en considération afin de trouver un montant :

  • Votre stabilité d’emploi
  • Le salaire annuel de votre ménage
  • Vos habitudes de paiement (êtes-vous bon ou mauvais payeur ?)
  • Vos dettes
  • Etc.

C’est ainsi qu’un prêteur établira un portrait financier qui influencera le montant consenti pour un prêt hypothécaire.

Petit truc, avant de commencer vos visites de maison, il pourrait s’avérer judicieux de demander une préautorisation de prêt hypothécaire afin de connaître ce montant d’argent. De cette façon, vous ne vous bercerez pas d’illusions et ne perdrez pas votre temps à visiter des maisons trop chères pour votre budget.


 

Quel est le pourcentage de la mise de fonds ?

Connaître le montant d’argent qui vous est consenti pour un prêt hypothécaire vous permet de choisir une maison dans votre budget. Par contre, il faut toujours garder en tête que vous devez payer un montant d’argent à l’achat de la propriété.

Le pourcentage le plus bas correspondant à la mise de fonds est de 20 %. Par contre, vous pouvez baisser ce pourcentage si vous choisissez une assurance de paiement : la SCHL.

Cette dernière vous permettra de baisser jusqu’à 5 % votre mise de fonds, mais en passant par la SCHL, vous devrez payer des frais supplémentaires.


comment choisir hypotheque

 

Un courtier hypothécaire, ça sert à quoi ?

Il faut voir le courtier hypothécaire comme un spécialiste des prêts hypothécaires qui est à votre service. Ses intérêts sont de votre côté, puisqu’il n’est pas lié à une seule institution financière.  Ce faisant, les différents prêteurs sont plus enclins à lui soumettre des offres compétitives.

Il établit plutôt des contacts dans le domaine afin d’obtenir de bonnes offres auxquelles vous n’auriez pas accès par vous-même, car il a en quelque sorte un pouvoir d’achat plus grand que vous. Il faut garder en tête qu’il a plusieurs clients comme vous qu’il réfère pendant une année, alors il représente un plus grand potentiel de vente pour les prêteurs.

Entre autres, voici quelques actions qu’un bon courtier hypothécaire fait pour vous :

  • Magasine pour vous la meilleure offre
  • Évalue votre situation afin de trouver le bon prêt hypothécaire
  • Vous accompagne de façon objective
  • Assure un suivi de votre dossier pour vous aider lors du renouvellement, par exemple
  • Revoit la promesse d’achat
  • Etc.

Aussi, ses services sont totalement gratuits pour vous ! Eh oui, il obtient plutôt une commission de la part de l’institution qui vous consentira un prêt. Il n’y a donc pas de désavantage à choisir de faire affaire avec un bon courtier hypothécaire.

Découvrez les avantages de choisir un courtier hypothécaire VS un prêteur privé VS une banque.


 

Comment fonctionne le taux hypothécaire ?

Le taux auquel vous est consentie une hypothèque influencera chacun de vos paiements et aura une grande répercussion sur le montant total déboursé pour votre propriété. Entre payer 200 000 $ et 215 000 $ pour l’achat d’une maison, il y a une différence non négligeable.

Il est très important de souligner que les taux d’intérêt ne sont pas figés, c’est-à-dire que vous pouvez tout à fait négocier une baisse de ce dernier et magasiner ailleurs ! À ce propos, un courtier en prêt hypothécaire pourrait s’avérer fort utile pour vous négocier et vous dénicher un prêt hypothécaire avantageux.

D’autres éléments sont aussi à prendre en considération avant de s’engager auprès d’un prêteur :

  • Frais administratifs
  • La prise en charge de certains frais comme un notaire
  • Différentes clauses, dont la renégociation avant terme
  • Etc.

Dans certains cas, ce qui semble un petit détail peut être lourd de conséquences, alors analysez tous les détails avant de prendre une décision. À ce propos, une aide extérieure qui s’y connaît pourrait vous aider à y voir un peu plus clair.

Voici les éléments les plus importants à évaluer en ce qui concerne votre prêt hypothécaire :

  • Amortissement : c’est la période de temps consentie afin de rembourser votre emprunt. Vous pouvez étaler vos paiements jusqu’à un maximum de 25 ans.

Il faut considérer le fait que le temps requis pour rembourser son emprunt a une influence sur le montant total que vous débourserez pour votre résidence. Si vous remboursez en 10 ans, vous paierez moins d’intérêt en fin de compte, mais aurez à payer des mensualités plus élevées.

Au contraire, pour un prêt d’une durée de 25 ans, vous aurez moins d’argent à payer pour chaque paiement, mais au bout du compte vous paierez plusieurs milliers de dollars en plus en raison des intérêts.

  • Terme : il s’agit de la durée pendant laquelle les modalités de votre prêt hypothécaire sont valides. Vous pouvez choisir un terme variant de 6 mois à 25 ans, mais vous devrez inévitablement renégocier si votre terme est moins long que votre amortissement.

Si les taux d’intérêt sont bas au moment de contracter une hypothèque, vous pourriez négocier un terme plus long.

  • Taux fixes : vous n’aurez pas à vous préoccuper d’une fluctuation du taux d’intérêt pendant tout un terme avec ce type de taux d’intérêt. Comme son nom l’indique, il ne changera pas.

S’il a l’avantage de ne pas changer, ce qui peut vous enlever une dose d’inquiétude, sachez que le taux d’intérêt est habituellement plus élevé qu’un taux variable.

  • Taux variables : au contraire du taux fixe, celui-ci est instable et peut donc augmenter ou diminuer de jour en jour. Il est généralement plus bas que les taux fixes.

Demandez les options possibles à votre courtier ou à l’institution financière qui est prête à vous consentir un prêt. Vous pourriez peut-être trouver une manière de ne pas être totalement à la merci du marché.

Les renseignements évoqués ci-dessus vous permettront de mieux comprendre les prêts hypothécaires en général, mais il y a beaucoup de clauses qui pourraient vous être proposées ou que vous pourriez exiger. Un courtier hypothécaire pourrait vous donner un coup de main en la matière.


 

Facteurs de prix dans le calcul hypothécaire

Voici une mise en situation pour les versements hypothécaires (date des calculs: mars 2018):

Amortissement 25 ans
Fréquence des versements Mois
Prix de la propriété 250 000
Mise de fonds 12500 (5%)
Taux d’intérêt 3,14
Prime SCHL Oui
Versement hypothécaire 1186,73
Coût total de l’hypothèque 359019,48

Calculs effectués avec un calculateur en ligne, en émettant l’hypothèse que le taux d’intérêt demeure le même durant toute la période d’amortissement.

Maintenant, calculons l’impact de varier les diverses variables…

 

Changement de la durée d’amortissement VS le calcul de vos versements hypothécaires

Durée de l’amortissement Versements mensuels Frais d’intérêt sur 25 ans
10 ans 2398,72 40846,04
15 ans 1719,99 62597,61
20 ans 1384,70 85327,54
25 ans 1186,73 109019,48
30 ans 1057,37 133652,85

Comme vous pouvez le constater, plus le paiement du prêt hypothécaire est étalé dans le temps, plus les frais d’intérêt augmentent rapidement.

 

Changement de la fréquence des versements VS le calcul de vos versements hypothécaires

Fréquence des versements Chaque versement Total par mois (approx.) Frais d’intérêt sur 25 ans
Mensuel 1186,73 1186,73 109019,48
Aux 2 semaines 546,70 1093,40 108356,80
Aux 2 semaines accéléré 593,37 1285,64 94835,99
Hebdomadaire 273,27 1093,08 108250,70
Hebdomadaire accéléré 296,68 1285,61 94689,16

Un mode de versement en accéléré est plus rentable à long terme. En optant pour cette fréquence de paiements (2 semaines accéléré admettons), vous paierez votre prêt aux 2 semaines (qu’il y ait 4 ou 5 semaines dans le mois) donc 26 fois par année (52 semaines / 2). Alors qu’en mode ‘2 semaines standard’, vous débourserez 2 fois par mois donc 24 fois dans l’année.

 

Changement du prix de la propriété VS le calcul de vos paiements hypothécaires

Prix de la propriété Versements mensuels Frais d’intérêt sur 25 ans
260000 1236,70 113609,78
250000 1186,73 109019,48
240000 1136,76 104429,19

On ne vous apprend rien! Plus le prêt est élevé, plus les intérêt le sont également.

 

Changement de la mise de fonds VS le calcul de vos versements hypothécaires

Mise de fonds Versements mensuels Frais d’intérêt sur 25 ans
12500 1186,73 109019,48
15000 1174,24 107871,90
25000 1114,54 102387,84
50000 (pas de prime SCHL) 960,92 88274,89
75000 (pas de prime SCHL) 840,80 77240,52

Ici, il est important de rappeler que dès que votre mise de fonds excède 20%, vous économisez la prime SCHL… ce qui a un impact important sur le coût total et donc les versements mensuels.

 

Changement du taux d’intérêt VS le calcul de vos paiements hypothécaires

Taux d’intérêt Versements mensuels Frais d’intérêt sur 25 ans
3,14 1186,73 109019,48
4,14 1318,08 148425,10
5,14 1456,31 189893,82
6,14 1600,94 233280,53

Un changement de taux d’intérêt influe beaucoup sur la valeur des versements hypothécaires. Dans notre mise en situation, par exemple, une simple augmentation de 1% (ce qui pourrait éventuellement arriver dans notre marché) fait augmenter la valeur du prêt de près de 40 000$. C’est ce qui explique pourquoi il y a eu un resserrement au niveau du financement hypothécaire ces derniers temps… afin d’éviter des scénarios potentiels de faillite.

Il y a ainsi plusieurs facteurs de prix à considérer. Voilà pourquoi nous vous conseillons ardemment de vous référer à l’un de nos courtiers hypothécaires partenaires afin de bien comprendre votre situation, vos risques ainsi que de tirer le maximum de votre hypothèque.

Si vous contractez un nouvel hypothèque ou procédez à un renouvellement, remplissez le formulaire sur cette page pour bénéficier de leurs expertises.


 

Quels sont les différents types d’hypothèques ?

Plusieurs choix s’offrent à vous en ce qui concerne les types d’hypothèques. Chacune d’entre elles possède ses caractéristiques, ce qui vous laisse une liberté de choix qui peut être payante si vous les connaissez bien et que vous connaissez vos besoins.

  • Hypothèque conventionnelle (résidentielle) : le montant de ce type d’hypothèque correspond habituellement aComparer les taux hypothécaires avec un courtieru montant de l’emprunt.

Règle générale, cette hypothèque vous permet seulement de garantir le remboursement de votre maison, ce qui signifie que vous ne pourrez pas utiliser un montant additionnel pour des travaux ou tout autre projet.

  • Hypothèque subsidiaire : contrairement à l’hypothèque conventionnelle, vous pouvez obtenir un montant d’emprunt supérieur au prêt hypothécaire pour votre maison. L’excédent pourra alors être utilisé pour financer d’autres projets, par exemple.

Vous devrez alors signer un contrat distinct de celui de l’hypothèque.

  • Hypothèques fermées : le taux d’intérêt est fixé pendant toute la durée du terme. Dans la situation où vous désireriez payer votre hypothèque avant la fin du terme, vous auriez des frais à payer en guise de pénalité.

Toutefois, il est possible de négocier afin d’avoir la possibilité de rembourser un peu plus vite sans pénalité. Informez-vous à ce sujet. Généralement, ce type d’hypothèque offre des taux d’intérêt avantageux.

  • Hypothèques ouvertes : vous jouissez de plus de liberté avec ce type de prêt hypothécaire, mais les taux d’intérêt qui y sont associés sont généralement plus élevés.

Cette option pourrait constituer un bon choix pour vous si vous prévoyez finir le paiement de votre hypothèque à l’avance ou encore si vous prévoyez recevoir beaucoup plus d’argent qu’à l’habitude pendant le terme. C’est qu’il n’y a pas de pénalité imposée comme c’est le cas pour l’hypothèque fermée.

  • Hypothèques convertibles : vous pouvez fixer votre taux d’intérêt pendant une période de temps et convertir votre hypothèque si jamais les taux d’intérêt descendent pendant les premiers mois de celle-ci.

Par exemple, si vous contractez une hypothèque à 2,8 % et 3 mois plus tard le taux descend à 2,2 %, vous pourriez convertir votre prêt au taux le plus avantageux.

Vous évitez donc les fluctuations du marché et gardez tout de même la possibilité de bénéficier de taux d’intérêt avantageux.

Comme vous pouvez le constater, il y a une grande variété d’hypothèques qui peuvent vous être proposées. Vous devrez magasiner chez les différents prêteurs pour connaître ce qu’ils vous offrent et ainsi choisir un prêt hypothécaire qui vous avantagera.


 

Comment négocier et renégocier son prêt hypothécaire ?

Comme nous l’avons mentionné précédemment, les différents prêts hypothécaires peuvent être négociés. Par exemple, vous pouvez demander à ce qu’on vous propose un taux d’intérêt plus bas.

Voici deux moyens efficaces pour négocier :

  • Magasinez auprès des différents prêteurs : vous recevrez plusieurs offres et pourrez ensuite jouer cette carte et mentionner que l’on vous offre davantage ailleurs.

Il est possible que vous obteniez beaucoup plus de cette façon, mais faites attention à ne pas exagérer ce qui vous a été proposé ailleurs, car il est probable que votre interlocuteur s’en rende compte ! Après tout, il s’agit d’un professionnel en la matière.

  • Laissez un courtier hypothécaire vous aider : en plus de magasiner pour vous auprès des prêteurs, il pourra mettre à profit son expérience et son expertise à votre service.

Aussi, puisqu’il réfère plusieurs clients dans une année, son pouvoir d’achat est supérieur au vôtre, ce qui fait en sorte de lui ouvrir des portes afin d’obtenir des offres alléchantes.

Il existe aussi d’autres termes que vous devez connaître qui sont utilisés dans le domaine de l’hypothèque :

  • Renégocier ou refinancer un prêt hypothécaire : dans certains cas, même si vous avez choisi un prêt fermé, il se peut que le taux d’intérêt baisse grandement au cours du terme. Dans cette situation, il se peut que la solution avantageuse pour vous soit de renégocier votre hypothèque.

Nous l’avons dit, il y a généralement des pénalités qui sont imposées par le prêteur. Cependant, calculez la différence entre la pénalité à débourser et les gains liés à la réduction de votre taux d’intérêt. De cette façon, vous constaterez si le jeu en vaut la chandelle.

  • Renouveler un prêt hypothécaire : à la différence du refinancement d’un prêt hypothécaire, le renouvellement se produit à la suite de votre terme. Par contre, les modalités du nouveau prêt hypothécaire sont choisies avant la fin du terme. Ce n’est que son application qui prend effet immédiatement après votre terme en cours.

 

Peut-on rembourser son prêt hypothécaire plus rapidement ?

Oui. On peut en effet rembourser son prêt hypothécaire plus rapidement, sauf qu’il faut en connaître les modalités afin d’éviter les pénalités qui peuvent nous être imposées.

Certaines dispositions peuvent vous autoriser à verser un plus gros montant d’argent que votre simple prêt hypothécaire. Les modalités de remboursement varieront d’un prêteur à l’autre, donc vous devez être alerte et, surtout, magasiner.

Par exemple, un prêteur peut tout à fait vous proposer des versements anticipés équivalant aux versements en capital et intérêts de votre prêt. On pourrait également vous offrir de verser ce montant chaque mois.

Il s’agit d’un exemple, mais les possibilités sont grandes, alors informez-vous auprès d’un spécialiste afin de trouver le bon prêt hypothécaire pour vous, car l’achat d’une maison est un gros investissement !

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