Le Régime d’accession à la propriété (RAP) : questions et réponses

Connaissez-vous le Régime d’accession à la propriété? Depuis sa création en 1992, plus de 2,8 millions de Canadiens ont déjà profité de ses nombreux avantages lors de l’achat de leur première maison. Cet article sous forme de questions et réponses vous informe sur le Régime d’accession à la propriété (RAP) et les nombreuses possibilités qu’ils vous offrent. Parcourez le menu ancré pour découvrir ses multiples avantages et les économies importantes qu’il engendre.

Foire au questions :

• Comment mettre toutes les chances de son côté grâce au courtier en prêt hypothécaire?
• Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété?
• Est-ce que plusieurs propriétaires conjoints peuvent profiter d’un prêt RAP?
• Quelles sont les habitations admissibles au RAP?
• Quelles sont les conditions d’admission au RAP?
• Comment formuler une demande de participation au programme RAP?
• Peut-on annuler sa participation au RAP?
• Est-ce que tous les types de REER peuvent participer à une mise de fonds?
• Le remboursement du RAP : comment ça marche?
• Est-il possible de rembourser son RAP plus tôt?
• Pas de REER existant pour contribuer au RAP? Une autre solution : l’emprunt REER pour remboursement d’impôts
• Le RAP et l’assurance prêt hypothécaire
• Votre courtier hypothécaire et le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Comment mettre toutes les chances de son côté grâce au courtier en prêt hypothécaire?

Un courtier hypothécaire, comme son nom l’indique, est un spécialiste des prêts et des solutions hypothécaires, dont faire partie le RAP. Contrairement aux institutions bancaires, il fait affaire avec plusieurs institutions financières prêteuses. Son accès à une gamme élargie de possibilités de financement vous garantit un maximum d’économies autrement perdues, cause d’un taux d’intérêt trop élevé.

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Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété?

Le Régime d’accession à la propriété est une initiative du gouvernement fédéral qui vise à encourager les premiers acheteurs d’une maison à devenir propriétaires. Ce programme permet de retirer jusqu’à un montant maximum de 25 000 $ de ses REER dans le but d’acheter une maison ou encore d’en construire une.

Le Régime d’accession à la propriété permet aussi l’achat ou la construction d’une maison pour une personne handicapée. Pour de plus amples renseignements, consultez le document Régime d’accession à la propriété (RAP) publié par l’Agence du revenu du Canada.

Lorsque vous cotisez à des REER, vous économisez de l’argent pour votre retraite tout en la plaçant à l’abri de l’impôt. En rappant, vous utilisez des fonds que vous avez déjà et vous vous engagez à vous rembourser. Lorsque vous investissez vos REER en vue de l’achat d’une première propriété, cet argent demeure à l’abri de l’impôt. En effet, le montant maximal de 25 000 $ retiré n’est pas considéré comme un revenu. À partir de la deuxième année suivant votre retrait, vous disposez de 15 ans pour vous rembourser, à raison de 1/15 du montant par année.

Pas de REER? Il est tout de même possible de profiter du Régime d’accession à la propriété. Pour plus de renseignements, consultez notre section Pas de REER existant pour contribuer au RAP? Une autre solution : l’emprunt REER pour remboursement d’impôts.

Est-ce que plusieurs propriétaires conjoints peuvent profiter d’un prêt RAP?

Oui. Si vous achetez une propriété avec votre époux, votre conjoint de fait ou d’autres particuliers (amis, membres de la famille, etc.), chaque acheteur admissible au RAP a la possibilité de retirer jusqu’à 25 000 $ de ses REER afin de financer son achat. Dans le cas où un acheteur ne serait pas admissible au RAP, les autres acheteurs peuvent tout de même en bénéficier. De cette façon, si deux conjoints de fait sont tous deux admissibles au RAP, ils profitent d’un capital de 50 000 $.

Quelles sont les habitations admissibles au RAP?

Le Régime d’accession à la propriété concerne l’achat ou la construction des types de propriétés suivants :

• Maisons unifamiliales
• Jumelées
• Copropriétés
• Multiplex
• En rangée ou mobiles

Seule exception : le RAP n’englobe pas l’achat d’une part d’une coopérative d’habitation.

Quelles sont les conditions d’admission au RAP?

• Avoir la résidence canadienne
• Conclure une entente écrite : afin de profiter d’un prêt RAP, il est essentiel de conclure une entente écrite prouvant votre intention d’acheter une maison ou d’en construire une. Notez qu’une hypothèque préautorisée n’est pas suffisante.
• Faire de la maison son principal lieu de résidence
• Acheter sa première maison : le RAP se destine aux premiers acheteurs d’une propriété. Néanmoins, si vous étiez auparavant propriétaire d’une maison qui n’était pas votre lieu de résidence, il est possible que vous puissiez tout de même profiter d’un prêt RAP. Seulement, un délai de 5 ans entre la vente de cette propriété et l’achat de la suivante est prescrit.
• Ne pas être propriétaire de la maison plus de 30 jours avant le retrait : en somme, il n’est pas possible de rapper pour investir dans une maison que l’on possède déjà. Cette condition s’applique à tous les acheteurs d’une même propriété. Ainsi, vous ne pouvez pas rapper pour devenir copropriétaire de la maison de votre conjoint de fait, par exemple, car celui-ci est déjà propriétaire de l’habitation depuis plus de 30 jours.
• Avoir acheté ou construit la maison au maximum le 1^eroctobre de l’année suivant votre retrait : supposons que vous ayez profité du Régime d’accès à la propriété le 2 octobre 2017, vous aurez jusqu’au 1^er octobre 2018 pour finaliser votre projet. Dans le cas de la construction d’une maison, le programme RAP considère celle-ci comme construite à partir du moment où elle est habitable. Si vous n’arrivez pas à remplir cette condition, il est toujours possible de modifier votre projet et d’acheter ou de construire une autre propriété. Vous aurez alors jusqu’au 1^er octobre de l’année suivant celle de vos retraits, soit un an de plus, pour finaliser votre projet.

Vous satisfaites les conditions d’admission et souhaitez rapper afin d’utiliser vos REER comme mise de fonds? Un courtier en prêt hypothécaire représente une personne-ressource de qualité pour vous guider dans vos procédures et exceller à chaque étape. Obtenez les meilleures offres hypothécaires pour votre prêt hypothécaire simplement en remplissant le formulaire sur cette page. C’est gratuit!

Comment formuler une demande de participation au programme RAP?

Si vous remplissez toutes les conditions d’admission au Régime d’accès à la propriété, vous devez formuler votre demande en remplissant le formulaire T1036, Régime d’accession à la propriété (RAP) de l’Agence de revenus du Canada. Comme vous avez droit de retirer jusqu’à 25 000 $ de vos REER, vous pouvez effectuer plusieurs retraits. Pour chacun d’eux, il est essentiel de remplir le formulaire T1036.

Peut-on annuler sa participation au RAP?

Oui. Si vous n’avez pas encore procédé à l’achat ou à la construction de la propriété ou encore si vous déménagez hors du Canada avant d’acheter, il est possible d’annuler votre participation au RAP.

Est-ce que tous les types de REER peuvent participer à une mise de fonds?

Non. Portez une attention particulière aux types de REER dans lesquels vous avez cotisé. La somme des REER consacrée, par exemple, à un certificat de placement garanti non rachetable avant plusieurs années, ne peut être utilisée pour rapper durant cette période. Vos REER doivent donc être disponibles au moment de formuler votre demande de participation au Régime d’accession à la propriété.

De plus, règle générale, vous ne pouvez pas cotiser dans vos REER et immédiatement retirer ce montant pour l’utiliser comme mise de fonds et rapper. Un délai de 90 jours entre le moment de la cotisation à vos REER et le retrait de ce montant est exigible.

Le remboursement du RAP : comment ça marche?

Le remboursement des REER utilisés comme mise de fonds s’étend au maximum sur 15 ans. Il commence deux ans après avoir retiré vos REER. Ainsi, pour un RAP effectué le 1^er octobre 2017, vous êtes tenus de commencer à rembourser à partir du 1^er octobre 2019. Vous remboursez chaque année 1/15 du montant total de vos retraits.

Il est impératif de produire chaque année une déclaration de revenus aux fins de l’Agence du revenu du Canada, et ce, même si vos REER utilisés comme mise de fonds ne sont pas imposables. Les feuillets T4RSP qui vous sont remis lors de vos retraits RAP doivent être annexés à votre déclaration.

Pour rembourser vos REER dans le cadre d’un programme RAP, il faut cotiser à n’importe lequel de vos REER. Vous devez indiquer dans votre déclaration de revenus que cette cotisation contribue à votre remboursement RAP.

Attention : certaines cotisations ne peuvent contribuer au remboursement du RAP, telles que les fonds en provenance d’un régime de pension agréé, d’un fonds enregistré de revenu de retraite, du REER de votre conjoint ou encore les fonds provenant d’un compte de retraite immobilisé (CRI).

Obtenir un prêt RAP vous intéresse, mais vous ne savez pas par où commencer, et la paperasse vous rebute? Un courtier hypothécaire est un expert en prêts et en finances hypothécaires : il optimisera chacune de vos démarches.

Laissez-nous vous recommander un courtier hypothécaire pour votre prêt hypothécaire simplement, en remplissez le formulaire sur cette page. C’est gratuit! Vous sauverez ainsi beaucoup de temps.

Est-il possible de rembourser son RAP plus tôt?

Oui. De plus, rembourser plus tôt ne limite pas votre temps de remboursement. Si, durant une année, vous remboursez plus que le 1/15 de vos RAP prévus, votre solde sera diminué et vos remboursements s’en trouveront réduits pour les années suivantes.

Par contre, si vous remboursez moins que le 1/15 de vos RAP, vous devez l’indiquer dans votre déclaration de revenus et la différence sera considérée comme un revenu imposable.

Pas de REER existant pour contribuer au RAP? Une autre solution : l’emprunt REER pour remboursement d’impôts

Si vous satisfaites aux conditions d’admission (voir section Quelles sont les conditions d’admission au RAP?) Il est possible de profiter du prêt RAP sans REER.

Comment? Avec l’aide d’un courtier en prêt immobilier ou d’une banque, vous pouvez magasiner un prêt maximum de 25 000 $ à un taux d’intérêt avantageux. En utilisant ce prêt pour contribuer à vos REER, vous déduisez ce montant de vos revenus et profitez d’un remboursement d’impôts qui augmentera votre mise de fonds.

Faites cependant preuve de planification : le programme RAP vous demande en effet de rembourser 1/15 du montant emprunté, et vous devrez aussi payer les intérêts de votre prêt de 25 000 $. Néanmoins, cette solution demeure avantageuse.

Le RAP et l’assurance prêt hypothécaire

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, vous devez vous prévaloir d’une assurance prêt hypothécaire si votre mise de fonds équivaut à 5 % de la valeur de la propriété. Votre courtier en prêt hypothécaire est d’ailleurs la personne toute désignée pour magasiner une assurance prêt hypothécaire concurrentielle.

Le but de l’assurance prêt hypothécaire est de protéger l’investissement de l’institution prêteuse. Ainsi, dans le cas où vous ne seriez plus en mesure de payer votre hypothèque, on saisirait quand même votre propriété. En d’autres mots, l’assurance prêt hypothécaire ne vise pas à protéger votre investissement, mais celui de l’institution prêteuse. Son principal avantage, pour vous, consiste à vous rendre accessible un prêt considérable, soit celui de la valeur de votre propriété.

Là où rapper peut s’avérer très avantageux, c’est parce qu’il peut vous donner accès à une mise de fonds importante qui vous éviterait d’avoir à payer pour une assurance prêt hypothécaire.

Par exemple, si un couple achète conjointement une propriété, et que chacun a accès à un prêt RAP de 25 000 $, ils ont ensemble une mise de fonds de 50 000 $. C’est payant d’étudier toutes les options!

Votre courtier hypothécaire et le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le Régime d’accession à la propriété constitue une excellente manière de financer l’achat d’une première maison. Rapper, c’est emprunter à vous-même sans nuire à votre retraite, puisque vous vous autoremboursez.

Entreprendre une transaction immobilière réussie nécessite de la planification et une bonne connaissance de chacune des étapes à suivre. Pour assurer votre succès, un courtier hypothécaire est de mise, sans compter que ses services sont gratuits. Un courtier hypothécaire détient l’expertise nécessaire pour :

• Vous aider à voir clair dans votre projet en dressant votre budget et en évaluant vos ressources ainsi que l’ensemble des possibilités qui s’offrent à vous
• Obtenir un prêt hypothécaire réellement avantageux grâce à ses capacités de négociation avec les institutions prêteuses
• Rester disponible même après la signature de votre prêt hypothécaire, notamment pour renégocier votre taux d’intérêt le temps venu
• Au besoin, magasiner une assurance prêt hypothécaire

Pourquoi un courtier en prêt hypothécaire est-il aussi avantageux? Parce qu’il est indépendant. Il magasine pour vous les prêts hypothécaires chez une gamme variée d’institutions prêteuses et vous propose des solutions adaptées à vos besoins, et non à ceux de son employeur.

Mettez toutes les chances de votre côté et obtenez les meilleures propositions pour votre prêt hypothécaire grâce au travail d’un courtier. Remplissez dès maintenant le formulaire, c’est gratuit!