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Renouvellement hypothécaire avant terme – Comment savoir si c’est avantageux ?
Table des matières
Vous avez signé une hypothèque il y a quelque temps et votre banque vient tout juste de vous informer que les taux ont baissé et que vous pourriez en profiter ?
Qu’est-ce que ça implique de faire un renouvellement hypothécaire avant terme, et comment faire pour déterminer si c’est réellement avantageux ?
C’est ce que nous allons vous expliquer dans cet article. Il importe tout d’abord de comprendre les conséquences d’un renouvellement avant terme, puis de déterminer ensuite comment calculer si c’est la bonne chose à faire.
Qu'est-ce qu'un renouvellement hypothécaire avant-terme ?
En quoi consiste un renouvellement hypothécaire avant terme ?
Il s’agit en fait d’obtenir un nouveau prêt hypothécaire et de mettre fin à l’entente actuelle avant qu’elle n’arrive officiellement à terme.
Par exemple, vous avez une hypothèque de 300 000$ avec Desjardins présentement qui arrive à échéance dans 2 ans, et la Banque Royale vous fait une meilleure offre.
Si vous choisissez l’offre de la Banque Royale, votre paiement mensuel sera moins élevé. Vous mettez donc fin à votre hypothèque avec Desjardins pour profiter de l’offre de la RBC.
Cependant, ce n’est pas aussi simple que ça, parce qu’une hypothèque ne s’annule pas nécessairement sans conséquences…
Pourquoi voudriez-vous potentiellement renouveler votre hypothèque avant terme ?
Avant d’aller plus loin, il faut se poser la question suivante : qu’est-ce qui pourrait faire en sorte que vous ayez envie de mettre fin à votre hypothèque actuelle pour renouveler un nouveau prêt avant terme ?
Un refinancement ou renouvellement avant terme est souvent intéressant dans les cas suivants :
- Les taux d’intérêt ont baissé significativement, ce qui pourrait vous faire économiser beaucoup d’argent
- Pour changer de type de prêt (fixe, variable, marge, etc.)
- Pour mobiliser des capitaux vers d’autres projets
Parmi ces raisons, la plus populaire est de loin la baisse des taux. C’est avec cela en tête que nous calculerons plus loin la rentabilité de renouveler avant terme.
Les conséquences d'un remboursement avant-terme
Si les taux baissent, pourquoi est-ce que tout le monde ne renouvelle pas avant terme ? Parce que cela ne se fait pas sans conséquences…
Si vous optez pour un prêt hypothécaire OUVERT au moment de souscrire votre hypothèque, cela signifie que vous pouvez la rembourser ou même renouveler avant terme sans conséquence. Par contre, vous
Si vous avez un prêt hypothécaire FERMÉ, il y aura une pénalité financière à payer. Celle-ci peut être calculée de deux principales façons, soit selon l’intérêt perdu par le prêteur pour le restant du terme, ou encore selon le différentiel de taux en vigueur.
Hypothèque ouverte | Aucune conséquence |
Hypothèque fermée | Pénalité à payer |
CALCULER LA RENTABILITÉ D'UN RENOUVELLEMENT AVANT-TERME
Comment est-il possible de calculer la rentabilité d’un renouvellement hypothécaire avant terme au Québec ?
Pour que ce soit avantageux, il faut que les taux sur le marché aient baissé, et que vous puissiez renouveler à un taux vraiment plus bas que ce que vous avez actuellement.
Pour rendre ça simple, il faut calculer le solde hypothécaire du prêt initial à la fin du terme actuel, et le solde hypothécaire du nouveau prêt à la fin du terme actuel.
Si le solde du nouveau prêt est plus bas que celui du prêt initial, vous devriez renouveler avant terme.
Si le solde du nouveau prêt est plus élevé que celui du prêt initial, vous ne devriez pas renouveler avant terme.
Nous allons calculer ensemble en 3 étapes un scénario de renouvellement avant terme pour voir si ce serait avantageux ou non de le faire.
HYPOTHÈQUE ACTUELLE
- Solde de l’hypothèque : 218 000$
- Taux d’intérêt : 3,64%
- Paiement mensuel actuel : 1 175$
- Échéance du terme (en mois) : 28 mois
NOUVELLE HYPOTHÈQUE OFFERTE
- Taux d’intérêt : 1,90%
- Pénalité hypothécaire : 9 000$
- Frais de notaire à payer : 1 000$
- Amortissement : 278 mois
Étape #1: Calculer le solde hypothécaire de l'emprunt initial à la fin du terme
La première étape consiste tout d’abord à calculer le solde hypothécaire que vous aurez si vous conservez votre hypothèque actuelle.
Pour se faire, vous devez utiliser les informations et caractéristiques de votre emprunt initial.
En utilisant un calculateur hypothécaire avec tableau d’amortissement, on peut ainsi calculer que le solde hypothécaire de l’emprunt sera alors de 202 870,20$.
Hypothèque restante actuelle | 218 000$ |
Taux d’intérêt | 3,64% |
Paiement mensuel | 1 175$ |
Mois restants avant le terme | 28 mois |
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Solde hypothécaire du prêt initial à la fin du terme | 202 870,20$ |
Étape #2: Calculer le paiement mensuel associé au nouveau prêt
La deuxième étape consiste ensuite à déterminer le nouveau paiement mensuel que vous auriez avec le nouveau prêt hypothécaire que l’on vous offre, en incluant les pénalités et frais associés.
On va alors partir du solde hypothécaire actuel, puis ajouter à celui-ci la pénalité pour renouvellement anticipé, et les frais de notaire pour la nouvelle hypothèque.
Cela donne un nouveau montant de 229 000$ à financer. On va alors utiliser une période d’amortissement de 268 mois, et cela va donner un nouveau paiement mensuel de 1 043,82$.
Comme vous pouvez le voir, même si le solde hypothécaire a augmenté, le paiement mensuel a diminué de plus de 100$ par mois.
Mais l’analyse n’est pas terminée. Ce n’est pas parce que le paiement diminue que c’est avantageux…
Hypothèque restante actuelle | 218 000$ |
+ Pénalité | 9 000$ |
+ Frais de notaire | 1 000$ |
Nouveau montant total à financer | 229 000$ |
Taux d’intérêt | 1,90% |
Amortissement (mois) | 268 |
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Paiement mensuel | 1 043,82$ |
Étape #3: Calculer le solde hypothécaire du nouveau prêt à la fin du terme existant
Finalement, il faut utiliser le nouveau montant d’hypothèque à financer et regarder quel sera le solde hypothécaire au bout de 28 mois de solde restant.
En utilisant un calculateur hypothécaire avec table d’amortissement, il est possible de constater que le solde hypothécaire à la fin du terme initial de 28 mois est de 204 675,40$.
Le solde du nouveau prêt offert est près de 2 000$ supérieur au solde de l’emprunt initial et actuel.
Est-ce que ça vaut la peine de changer ? La réponse est non ! En changeant, vous payez moins cher par mois pour le reste de votre terme, mais au final, vous en ressortez avec 1 805,20$ de moins dans vos poches.
Hypothèque restante actuelle | 229 000$ |
Taux d’intérêt | 1,90% |
Paiement mensuel | 1 013,67$ |
Mois restants avant le terme | 28 mois |
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Solde hypothécaire du nouveau prêt au terme initial | 204 675,40$ |
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