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12 June 2018,
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Recouvrez vos créances grâce à un outil juridique essentiel, mais méconnu: l’hypothèque légale. Sachez en quoi consiste ce mécanisme instauré par le Code civil du Québec, les 4 types d’hypothèques légales au Québec, les 4 étapes pour exercer votre droit sur les biens de votre débiteur et plus encore.

 

L’hypothèque légale, c’est quoi?

Que vous soyez gestionnaire d’un syndicat de copropriétaires, professionnel de la construction, entrepreneur, sous-traitant, fournisseur ou tout autre créancier, sachez que des recours légaux existent pour garantir les obligations financières de chacun de vos copropriétaires ou l’acquittement des sommes dues par vos clients

L’hypothèque légale est probablement votre meilleure protection.

Par principe, une hypothèque est un droit concédé par une personne sur un bien (mobilier ou, la majorité du temps, immobilier) pour cautionner l’acquittement de ses dettes.

Une hypothèque peut aussi, selon la loi, servir à protéger le règlement de certaines obligations financières dues par un débiteur (un client, un propriétaire d’un immeuble, un copropriétaire) envers un créancier.

Donc, si le débiteur ne remplit pas ses obligations financières, vous pouvez utiliser votre droit à l’hypothèque légale pour compenser la somme ou le service que vous auriez dû recevoir.

 

Quels sont les types d’hypothèques légales et leurs avantages?

Seulement quatre (4) types de créances distinctes peuvent conduire à une hypothèque légale au Québec.

 

L’Hypothèque légale de l’État

Le principal avantage de l’hypothèque légale de l’État est de protéger les créances de l’État, soit les montants devant être payés :

  • Aux différents paliers gouvernementaux en vertu des lois fiscales
  • À des personnes morales de droit public qui effectuent des activités :
    • Industrielles (sociétés d’État)
    • Commerciales
    • De services publics (établissements d’enseignement, hôpitaux…)
    • Administratives
      • Organismes de l’état (la commission de la capitale nationale, la régie de l’énergie, l’autorité des marchés financiers…)
      • Collectivités locales

 

hypothèque légale du détenteur de jugement

L’hypothèque légale du détenteur de jugement

L’avantage majeur de l’hypothèque légale qui découle du jugement rendu par un tribunal en faveur d’un créancier est de garantir le montant que le débiteur est condamné à lui verser en grevant ses biens meubles ou immeubles.

 

L’hypothèque légale de construction

Chaque projet de construction apporte son lot de difficultés et quelquefois, le plus grand défi est simplement de recevoir le paiement des travaux effectués.

Pour pallier à une telle situation, le Code civil du Québec a mis en place un processus, l’hypothèque légale, pouvant s’avérer très utile à tous les intervenants qui ont pris part, de près ou de loin, à la rénovation ou à la construction de l’immeuble, soit les entrepreneurs, les sous-traitants (plombiers, électriciens…) et les ouvriers, les ingénieurs et les architectes ainsi que les fournisseurs de matériaux.

L’avantage le plus important de l’hypothèque légale de la construction est le fait que l’immeuble puisse être vendu en justice dans l’éventualité où le débiteur se retrouve dans l’impossibilité de faire face à ses dettes ou même être saisie à titre de dédommagement afin de protéger les sommes dues pour les travaux exécutés.

Le créancier non payé aura préséance sur l’hypothèque conventionnelle (le prêteur hypothécaire) et sur n’importe quelle autre hypothèque publiée, peu importe la date de publication, et ce, jusqu’à ce que la somme parvienne à égaler l’amélioration apportée par les travaux à l’immeuble.

 

L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires

L’avantage fondamental de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires est de certifier le paiement des contributions du copropriétaire au fonds de prévoyance ainsi que de ses quotes-parts des charges communes.

Si un copropriétaire est en défaut de paiement pendant plus de 30 jours, les fractions des biens meubles ou immeubles du copropriétaire ayant manqué à ses engagements peuvent être grevées.

L’hypothèque légale peut être acquise qu’à partir de la dénonciation spécifiant :

  • La copropriété visée
  • Le nom du copropriétaire
  • La nature des doléances
  • Le montant réclamé au moment de l’inscription de la dénonciation
  • La valeur des créances et des frais prévus
    • Pour l’année financière en cours
    • Pour les deux (2) années à venir

 

Les 4 étapes pour exercer votre droit à une hypothèque légale de construction

Pour bénéficier des avantages de l’hypothèque légale, vous devez vous conformer aux prescriptions établies par la loi. Voici un résumé du processus vous permettant  d’exécuter votre droit à l’hypothèque légale de construction.

hypothèque légale de la construction

Étape no 1 : La dénonciation du contrat (si applicable)

Si vous êtes un fournisseur ou un sous-traitant (plombier, électricien…), le propriétaire de l’immeuble doit être avisé de l’existence de votre contrat avec l’entrepreneur.

Vous devez donc dénoncer au propriétaire, par un avis écrit, l’existence de votre contrat; la majorité des sous-traitants le fait même avant le début des travaux.

En effet, la dénonciation du contrat doit être transmise dans les plus brefs délais au propriétaire étant donné que l’hypothèque légale sera restreinte aux matériaux fournis ou aux travaux exécutés après la communication de l’avis de dénonciation.

Cette dernière doit inclure :

  • Les caractéristiques de l’immeuble en question
  • Le nom de la personne qui l’a engagé par contrat
  • Les termes de l’accord
  • Le montant du contrat
  • Votre intention, par l’envoi de cet avis, de tirer avantage de votre droit à l’hypothèque légale advenant le défaut de paiement de la créance en cours.

 

Étape no 2 : L’avis de conservation de l’hypothèque légale

Vous devez faire connaitre juridiquement au propriétaire votre intention d’intenter une procédure légale contre lui.

Vous avez maximum 30 jours après la fin des travaux pour inscrire votre avis de conservation de l’hypothèque légale au Bureau de la publicité des droits. Si vous dépassez ce délai, vous risquez de perdre votre droit à l’hypothèque légale.

En fait, chaque situation étant différente, le concept de « fin des travaux » doit souvent être évalué séparément. D’autant plus que tous les intervenants impliqués dans le projet de construction ne mènent pas nécessairement leurs travaux respectifs à terme à la même date.

Généralement, cette notion est définie comme étant « le moment où l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine » si l’on se réfère à l’article 2110 du Code civil du Québec.

 

Étape no 3 : Le préavis de la mise en application du droit hypothécaire

Aussi connu sous le nom de « l’avis de 60 jours », le préavis de mise en application du droit hypothécaire est un acte authentique dans lequel vous informez le propriétaire que vous projetez exercer votre droit à l’hypothèque légale.

Vous devez remettre ce document au propriétaire dans un délai de 6 mois après la fin des travaux.

 

Étape no 4 : La mise en application du recours hypothécaire

Si vous n’avez toujours pas reçu le paiement intégral du montant qui vous est dû au terme du délai de 60 jours, vous pouvez adresser à la Cour une requête en délaissement forcé.

Après avoir constaté le défaut de paiement du propriétaire, un jugement ordonnera le délaissement du bien légalement hypothéqué. La publication du jugement représentant votre titre de propriété,  vous devrez choisir parmi les options suivantes :

  • Prendre l’immeuble hypothéqué en paiement complet de la créance
  • La vente de l’immeuble par un tiers nommé par le tribunal
  • Vendre l’immeuble vous-même
  • Prendre possession temporairement de l’immeuble et de l’administrer (ou nommer un tiers pour l’administrer)

N’hésitez pas à recourir au service des professionnels, certifiés et reconnus pour analyser chacune des options et évaluer le recours qui vous convient le mieux, ceux-ci impliquant des avantages et des inconvénients qui leur sont propres.

Pour être secondé par les meilleurs courtiers hypothécaires ou syndics de faillite de votre région pour opérer votre hypothèque légale, il vous suffit de remplir gratuitement le formulaire de demande de soumissions qui est sur cette page.

 

La progression (régression) des hypothèques légales en 2016 au Québec

progression des hypothèques légales au Québec

Hypothèques légales publiées selon le type en 2016

Il y a eu non moins de 10 078 publications d’hypothèques légales au Registre foncier du Québec en 2016, dont 3 620 sont des publications provenant de Revenu Québec.

 

Répartition des divers types d’hypothèques légales en 2016

Types d’hypothèques légales Répartition
Hypothèque légale de construction 22 %
Hypothèque légale du syndicat de copropriété 6 %

 

Hypothèques légales autres :

  • celles  résultant d’un jugement
  • celles de l’État
72 %

 

À lui seul, Revenu Québec a publié 36 % du total des hypothèques légales. Il s’agit toutefois d’une diminution de 5 % comparativement à l’année 2015.

 

La régression de l’ensemble des hypothèques légales

En 2016, le nombre d’hypothèques légales a reculé de 3 % par rapport à 2015.

 

Proportion du recul de chaque type d’hypothèque légale

Types d’hypothèques légales Régression
Hypothèque légale de construction -14 %
Hypothèque légale du syndicat de copropriété -9 %
Hypothèques légales autres :

  • celles  résultant d’un jugement
  • celles de l’État
-1 %

La proportion des hypothèques légales de construction a connu une baisse pour la 2e année consécutive, nonobstant une reprise de la vigueur du marché de la construction.

La proportion des hypothèques légales du syndicat de copropriété a reculé pour la 1re fois depuis 2013. Il est vrai qu’auparavant, le nombre de copropriétés était à la hausse au Québec. La diminution de la croissance de ces dernières et le dynamisme du marché de l’emploi (les ménages ont plus de facilité à payer leurs frais de copropriété) peuvent expliquer ce recul.

 

Les créances menant à la publication d’hypothèque légale : les chiffres

Plus faible qu’en 2015, les créances menant à la publication d’hypothèque légale représentaient un montant de plus de 763 millions de dollars. Le type d’hypothèque légale influence grandement la valeur de la créance.

 

Valeur médiane des créances selon le type d’hypothèques légales

Types d’hypothèques légales Créances
Hypothèque légale de construction 23 165 $
Hypothèque légale du syndicat de copropriété   8 792 $
Hypothèques légales autres :

  • celles  résultant d’un jugement
  • celles de l’État
      –

 

Hypothèque légale: utiliser la bonne stratégie dès maintenant, c’est payant

La loi a mis en place un outil aussi efficace qu’indispensable pour optimiser vos chances de percevoir la créance que l’on vous doit.

Sachez, avec l’aide des courtiers hypothécaires ou syndics de faillite partenaires de Soumissions Prêt Hypothécaire, poser les gestes stratégiques qui s’imposent pour grever (exposer à des charges financières) les biens saisissables de vos débiteurs.

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