La fluctuation des taux hypothécaires : aujourd’hui, hier et demain

Durant les 66 dernières années, les Canadiens jouissaient des taux hypothécaires les plus bas, bien que, selon la Bank of America, ces derniers se révélaient modestes partout dans le monde. Ce faisant, nombreux sont ceux qui sautèrent sur l’occasion, qu’ils savaient avantageuse, pour devenir propriétaires ou pour acquérir une nouvelle demeure.

C’est le cas de Rory Green et de son conjoint, dont le cas est rapporté par le Huffington Post Canada. Lorsque, en 2016, ils ont acquis une modeste propriété à Vancouver, ils ont effectué un paiement initial de 30 % pour ensuite bénéficier d’un taux fixe qui varie entre 2 % et 3 % pour les 4 années suivantes.

Il s’agit d’une situation exceptionnelle, qui fut également celle de nombreux ménages canadiens à la même époque et qui, si l’on en croit plusieurs experts, ne devrait pas se reproduire de sitôt. Pour preuve : dès l’automne 2016, la plupart des prêteurs offraient déjà des taux variant plutôt entre 2,5 % et 3 % (donc au moins 0,5 % plus haut que le taux proposé au début de la même année).

Depuis la fin de l’année dernière, il est donc possible d’affirmer que les taux hypothécaires, qui étaient demeurés relativement bas depuis de nombreuses années, allaient être revus à la hausse.

La Banque Royale fut d’ailleurs la première à augmenter sa grille de taux hypothécaires, décision qui eut pour conséquence d’être rapidement imitée par les autres institutions financières.

Hausse des taux hypothécaires en 2017?

Prenons l’exemple du taux hypothécaire fixe de 5 ans (qui est actuellement le plus populaire au Canada). Ce taux a fait un bon de 0,30 %, passant de 2,64 % à 2,94 %.

Ce que signifient ces statistiques : pour une hypothèque de 100 000 $ (avec un terme de 5 ans et un amortissement sur 25 ans), le paiement mensuel passa alors de 455 $ à 470 $.

Sur le plan pratique, cette augmentation n’a rien de préoccupant : elle représente une augmentation de plus ou moins 15 $ par mois par tranche de 100 000 $ d’hypothèque, soit 180 $ par an.

Une hausse dite « plus importante » ferait plutôt progresser le taux hypothécaire à 100 points de base, ce qui représente 1 % d’augmentation. Dès lors, le paiement mensuel augmenterait de 50 $, soit un total de 600 $ échelonné sur un an (toujours pour chaque tranche de 100 000 $ d’hypothèque).

Les facteurs qui influencent la fluctuation des taux

Les facteurs qui déterminent la fluctuation des taux hypothécaires sont nombreux. Ce sont ces facteurs qui, d’année en année, ralentissent le marché de l’immobilier ou le font progresser.

Prenons par exemple le prix des obligations émises par le gouvernement du Canada (obligations qui, rappelons-le, sont les moins risquées dans la mesure où elles sont garanties par l’État). Les facteurs qui influencent leur fluctuation sont :

• Le jeu de l’offre et de la demande (si la demande augmente : les prix s’enflamment, mais le taux de rendement diminue)
• L’anticipation des inflations
• Le risque de change
• Le rendement des autres actifs financiers
• Les décisions prises par les organismes responsables du marché financier
• L’économie intérieure
• L’économie extérieure (notamment l’économie américaine qui, comme nous le savons, influence grandement la nôtre)
• La perception qu’ont les investisseurs de notre marché économique

Cela étant dit, deux éléments majeurs expliquent la hausse que l’on constate depuis l’automne 2016 en ce qui a trait au marché hypothécaire :

1. Les taux sur le marché obligatoire des obligations négociables ont eux-mêmes augmenté, en raison de la décision prise par la Réserve fédérale américaine de monter le taux directeur (le tout dans le but de contrer les éventuelles inflations).

2. L’élection de Donald Trump, qui aurait pour effet de créer une pression à la hausse sur les taux d’intérêt. En effet, son programme électoral, qui prévoit un investissement majeur dans les infrastructures et une baisse d’impôt, aurait pour conséquence d’endetter considérablement les États-Unis. Mathieu D’Anjou, économiste chez Desjardins, note d’ailleurs que « les taux montent [bel et bien] plus vite qu’on aurait pensé avant l’élection de Donald Trump », obligeant les agents, les courtiers, les prêteurs, les économistes et autres acteurs du secteur économique à revoir leurs prévisions des taux à la hausse. Et comme les taux canadiens sont largement influencés par les marchés américains, l’impact de l’élection du nouveau président devrait avoir des conséquences directes sur nos propres taux hypothécaires.

Les impacts qu’aurait une hausse rapide des taux hypothécaires 

Une analyse conduite par le Huffington Post Canada en vient à la conclusion que, si l’on devait à nouveau connaître des taux de 5 % (qui est le taux moyen que connut la période qui précéda la crise économique), beaucoup de propriétaires se retrouveraient dans une situation très incertaine.

En effet, la conséquence première d’une telle hausse serait la dévaluation du marché immobilier. La SCHL prédit à cet égard une baisse du prix des maisons de 0,6 % (soit 60 points de base) et que le chômage pourrait atteindre 8,4 %.

À Toronto, les chiffres seraient plus préoccupants : dans le cas d’un retour à des taux hypothécaires de 5 %, les propriétaires devraient débourser en moyenne 923 $ de plus par mois. Concrètement, leurs paiements mensuels passeraient (pour une hypothèque moyenne d’environ 500 000 $ au Canada) de 3 078 $ à 4 0002 $.

La situation à Vancouver serait encore pire, dans la mesure où le paiement mensuel connaîtrait une hausse moyenne de 1097 $ (faisant passer les paiements de 3 677 $ à 4774 $).

Le Huffington Post rapporte encore que, selon les sondages, 1 Canadien sur 2 ne pourrait absorber les impacts qu’aurait une hausse de 200 $ dans leur budget mensuel.

Jeremy Kronick, de l’Institut C.D. Howe, soutient à son tour que la plupart des familles canadiennes seraient très vulnérables vis-à-vis d’une telle hausse. Pour l’analyste, l’idéal serait que le problème de l’abordabilité des maisons soit réglé avant que les taux ne connaissent l’augmentation prévue.

Pour ce faire, M. Kronick affirme que le gouvernement devrait :

• Simplifier l’ajout de nouvelles maisons sur le marché
• Assouplir quelques règles de zonage et autres restrictions semblables

Autrement dit : faciliter l’accès à la propriété, qui se révèle de plus en plus problématique.

Mais si, concrètement, M. Konick pense que les taux devraient demeurer stables (rendant possible, sur le court terme, l’intervention gouvernement qu’il appelle de ses vœux) d’autres sont moins optimistes. Pour ces derniers, la situation actuelle est bel et bien précaire.

Si l’on en croit, par exemple, le directeur parlementaire du budget, les taux hypothécaires devraient revenir à la normale d’ici 5 ans, laissant envisager une petite crise économique au sein des ménages canadiens d’ici 2020.

Les familles sont d’ailleurs déjà fortement endettées sur le plan hypothécaire. La raison en est fort simple : sur leur site web, les banques laissent entendre qu’elles peuvent vous prêter un montant relatif à votre limite de crédit (et non relatif à votre solvabilité). Par conséquent, la dette hypothécaire moyenne d’un ménage représente plus de 450 % de la valeur de son revenu.

Concrètement, cela signifie que la dette hypothécaire « gruge » jusqu’à 40 % du revenu de bon nombre de ménages, dépassant de 10 % la limite acceptable fixée par la SCHL.

Officiellement, les prêteurs doivent s’assurer que les emprunteurs soient en mesure de payer le taux hypothécaire admissible de la Banque du Canada, qui est de 4,64 %. Néanmoins, le système comporte une faille : pour les taux fixes s’échelonnant sur 5 ans, les institutions financières ne sont pas tenues de s’assurer que les propriétaires puissent absorber ce taux. Or, le taux fixe sur 5 ans est le modèle le plus répandu en ce moment au pays.

Scénario catastrophe : une crise du marché hypothécaire alliée à une crise dans les autres secteurs de l’économie… est-ce plausible?

La possibilité d’un choc pétrolier qui plane au-dessus du marché québécois n’aide pas la situation (déjà précaire selon certains), dans la mesure où un tel choc entraînerait une chute de 7,8 % du prix des maisons et un taux de chômage de 8,8 %.

Et ce n’est pas tout : il faut encore prendre en compte la récession économique prolongée qui pourrait résulter de la déflation globale et de la correction immobilière chez nos voisins du Sud.

Dans ce cas, la SCHL met en garde qu’il faudrait prévoir un taux de chômage de 12 % (rappelons qu’à la fin de l’année 2016, il était à 5 %) et une réduction du prix des maisons de 30 %.

Bref, le tableau comporte sa part d’ombres, bien qu’il ne soit pas, pour l’instant, alarmant. Les situations venant d’être énoncées ne sont, pour l’instant, que des « scénarios extrêmes [ayant] très peu de chance de se produire », affirme le responsable des risques de la SCHL, Romy Bowers.

C’est encore l’opinion de l’économiste Mathieu D’Anjou (Mouvement Desjardins), pour qui ces situations demeurent très peu réalistes. Il estime pour sa part que la hausse des taux hypothécaires, bien que surprenante, devrait rester modeste.

Qu’en sera-t-il donc du marché hypothécaire en 2017 ?

Rappelons qu’à l’origine, 2017 s’annonçait relativement optimiste en ce qui a trait au marché de l’immobilier (taux hypothécaire inclus).

Toutefois, nous l’avons vu, deux éléments viennent désormais contrebalancer cet optimisme : l’élection de Donald Trump chez nos voisins du Sud et l’annonce de nouvelles règles hypothécaires rendant l’accès à la propriété plus laborieux (notamment pour ceux qui ne sont pas en mesure de garantir une mise de fonds de 20 % ou plus).

Globalement, les prévisions pour 2017 sont revues à la baisse en raison de :

• Une hausse des taux d’intérêt
• Un accès à la propriété plus difficile

Les nouvelles règles hypothécaires qui balisent le marché sont rigoureuses et tiennent essentiellement en un point : le calcul du montant du prêt en fonction d’un taux d’intérêt simulé (et non plus réel) pour ceux qui donnent une mise de fonds inférieure à 20 %. Pour en connaître davantage sur ce nouveau calcul hypothécaire, consultez notre onglet destiné à cet effet.

Mais malgré les conditions problématiques qui touchent plusieurs parties du pays (notamment Toronto et Vancouver), la Banque Nationale du Canada prévoit un marché relativement sain. Parmi les raisons qui expliquent ce phénomène : le fait que 75 % de la population vit en dehors de ces deux grands centres, qui sont les plus touchés par la hausse des taux hypothécaires.

Prudence : le mot d’ordre en matière hypothécaire

En matière hypothécaire, toujours suivre l’excellent conseil prodigué par John Andrew, de l’Université Queen’s à Toronto : « N’empruntez pas ce que la banque est prête à vous offrir. Empruntez ce que vous êtes capables de vous permettre ».

Dans tous les cas, la bonne attitude à adopter demeure celle de Rory Green : si une hausse plus importante survient, il faut se montrer plus prudent, « se payer moins de luxe ». Bref : connaître ses moyens et agir en conséquence.

Le conseil demeure donc le même que les taux soient bas ou élevés : soyez prudents en matière d’emprunt. S’il le faut, n’hésitez pas à consulter un spécialiste.

Il n’y a donc pas nécessairement lieu d’abandonner votre projet immobilier, mais il est nécessaire de bien la planifier avec un professionnel en hypothèque. Apprenez-en plus sur la préapprobation hypothécaire dont vous avez besoin.

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