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12 June 2018,
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Voyez comment refinancer votre prêt hypothécaire peut vous procurer les fonds pour un investissement immobilier. Un prêt à effet de levier vous convient-il? Quels sont les risques liés à l’achat d’une propriété par un financement immobilier à effet de levier? Sachez les avantages, les contraintes…

 

investissement immobilier avec prêt à effet de levier

Quel est le lien entre le refinancement hypothécaire et l’effet de levier?

Le refinancement hypothécaire est un instrument financier pratique et simple dont vous pouvez vous servir pour obtenir des capitaux. En fait, refinancer votre hypothèque consiste à contracter un nouveau prêt hypothécaire sur l’équité de votre maison.

L’équité (ou valeur nette) se définit comme étant la valeur marchande actuelle de votre maison, moins, ce qui vous reste à payer sur votre prêt courant.

Par exemple, si la valeur marchande actuelle de votre propriété est de 950 000 $ et que le solde qui reste à payer sur votre hypothèque est de 450 000 $, l’équité (ou la valeur nette) de votre immeuble est de 500 000 $.

Une  portion de la valeur nette (équité) de votre propriété (75 % à 85 %, dépendamment des prêteurs), obtenue par le biais du refinancement de votre prêt hypothécaire, peut être utilisée comme bon vous semble.

Donc, pour poursuivre notre exemple, si votre prêteur vous accorde 80 % de l’équité de votre demeure, vous pourriez refinancer votre prêt hypothécaire à une hauteur de 400 000 $

Les investisseurs immobiliers se servent de cet argent, entre autres, pour acheter un bien qui procure périodiquement des revenus ou dont la valeur augmente avec le temps, et ce, suffisamment pour dépasser la somme requise pour son acquisition.

 

Qu’est-ce que l’effet de levier?

Pour une caisse, une banque ou tout autre prêteur, l’équité est considérée comme de l’argent comptant. Donc, si vous possédez un immeuble, vous pouvez vous servir de son équité (sa valeur nette) pour faire l’achat d’une autre propriété sans devoir verser de sommes supplémentaires quelconques en guise de mise de fonds. On appelle cette tactique : l’effet de levier.

Vous pouvez vous servir de l’entièreté de la somme provenant de ce type de refinancement hypothécaire comme mise de fonds pour l’achat d’un nouvel immeuble ou en mobiliser une partie en vue d’effectuer des rénovations.

Cette dernière option est d’autant plus avantageuse si la valeur de votre propriété s’est accrue au fil du temps, étant donné que la valeur nette (équité) est calculée sur la base de la valeur marchande actuelle de votre propriété.

Par exemple, si votre propriété achetée au coût de 875 000 $ est aujourd’hui  évaluée à 950 000 $, vous avez accès à une part de cette valorisation en équité.

Bien entendu, refinancer votre hypothèque sous-entend une augmentation du montant de vos versements hypothécaires étant donné que le solde de votre hypothèque a été haussé.

Votre courtier hypothécaire, partenaire de Soumissions Prêt Hypothécaire pourra calculer avec vous l’augmentation mensuelle réelle que le refinancement de votre prêt implique. Il arrive souvent que ce ne soit que de quelques dizaines de dollars par mois.

refinancement hypothécaire pour investissement immobilier

L’effet de levier en immobilier : s’enrichir ou s’endetter?

En investissement immobilier, profiter de l’effet de levier signifie s’endetter pour s’enrichir.

Si votre propriété est complètement remboursée ou que la valeur nette (l’équité) de votre habitation est optimale, un refinancement de votre prêt hypothécaire peut vous permettre le financement immobilier d’un condo ou d’un chalet dans un lieu touristique attrayant en vue de profiter des revenus de location, l’achat d’un autre immeuble que vous restaurerez afin de le revendre ou encore l’achat d’un multiplex ou d’un édifice à logements multiples?

Cette technique d’investissement immobilier en série a permis à certains investisseurs désirant placer les capitaux provenant du refinancement de leur prêt hypothécaire dans le financement immobilier de devenir propriétaires d’un parc immobilier de moyenne ou de grande ampleur, constitué de dizaines, voire de quelques centaines de portes.

 

Mise en situation en quelques chiffres

Achat de votre propriété  400 000 $

Mise de fonds                   80 000 $

Emprunt hypothécaire     320 000 $

Prix de revente               500 000 $

Montant provenant de

vos épargnes personnelles

Montant provenant

d’un effet de levier

 Gain de 100 000 $

(500 000 $ – 400 000 $)

Gain de 100 000 $

(500 000 $ – 400 000 $)

 Pourcentage de gains : 20 %

(100 000 $ – 80 000 $ de capital immobilisé)

Pourcentage de gains : 125 %

(500 000 $ – 80 000 $ de capital immobilisé)

Selon cette mise en situation, l’investissement de départ de 80 000 $ (le levier) vous permet de soulever, ou de profiter d’un capital (et non plus d’une dette) de 320 000 $. Vous avez donc 400 000 $ qui agissent en votre faveur pour vous faire moissonner des dividendes.

Cet exemple est fictif, car n’oublions pas que lorsqu’il s’agit d’un refinancement de prêt hypothécaire, les différents prêteurs n’accorderont qu’environ 80 % de la valeur nette (l’équité) de votre propriété. Cette précaution est prise afin de s’assurer de restreindre votre degré d’endettement comparativement à la valeur de votre propriété.

 

Un investissement immobilier par un prêt levier, est-ce pour vous?

Malgré les apparences, opter pour un prêt à effet de levier est un choix qui doit être fait en toute connaissance de cause. N’hésitez surtout pas à en discuter avec votre courtier hypothécaire.

Les partenaires de Soumissions Prêt Hypothécaire sont des professionnels certifiés et expérimentés. Ils vous conseilleront consciencieusement et feront passer vos intérêts avant tout. Ils vous fourniront tous les documents d’information requis sur la façon d’utiliser le prêt à effet de levier.

Tout en respectant le mandat que vous lui avez confié, votre courtier hypothécaire vous expliquera de façon claire et concise les risques relatifs au prêt levier et s’assurera que ce type de refinancement hypothécaire ainsi que le choix de placement que vous avez à l’esprit correspondent à votre profil d’investisseur, notamment en ce qui a trait au degré de tolérance au risque inhérent à l’effet de levier.

Pour être bien accompagné dans votre projet et avoir un suivi de votre situation financière, contactez promptement les partenaires de Soumissions Prêt Hypothécaire en remplissant gratuitement le formulaire de demande de soumissions en ligne qui est sur cette page.

En peu de temps, le meilleur expert en refinancement hypothécaire pour investissement immobilier de votre région vous contactera pour vous proposer ses services.

refinancier son hypothèque pour investir en immobilier

Un prêt à effet de levier pour un financement immobilier  vous conviendra si…

  1. Vos objectifs financiers sont plutôt à long terme
  2. Votre situation financière est équilibrée, voire florissante.

Vous avez les liquidités nécessaires pour rembourser le prêt hypothécaire contracté, sans égard à vos revenus de placement :

  • votre financement immobilier ne devrait pas excéder :
    • 30 % de vos valeurs nettes
    • 50 % de vos liquidités
  • Le total de vos dettes, incluant votre refinancement hypothécaire, ne devrait pas être de plus de 35 % du total de vos revenus.
  1. Vous êtes en mesure de vous relever, financièrement parlant, même si la valeur entière de vos placements disparaissait
  2. Votre revenu imposable est suffisamment important

Les déductions fiscales inhérentes aux intérêts que vous payez sur votre emprunt doivent être intéressantes.

  1. Vous avez une grande tolérance au risque lié à la stratégie du financement immobilier à effet de levier

Vous savez pertinemment que vous ne pouvez pas compter uniquement sur vos revenus de placement pour amortir votre prêt.

  1. Vous avez suffisamment de connaissance au sujet des risques du marché financier en général et même, une certaine expérience en investissement immobilier.
  2. Vous êtes confortable avec l’idée que votre investissement immobilier ne rapporte pas de revenu fixe.

Comme vous pouvez le constater, le prêt à effet de levier ne convient pas à tous. Il est avantageux d’avoir une bonne appréciation de votre tolérance au risque ainsi qu’à la volatilité du marché immobilier.

 

Risques liés à l’achat de propriétés par un financement immobilier à effet de levier

La quantité croissante de vos prêts hypothécaires à effet de levier n’est pas vraiment considérée comme un risque. Il faut plutôt porter une attention particulière à votre ratio prêt-valeur, c’est-à-dire la valeur de vos propriétés par rapport au cumulatif du montant total de vos prêts hypothécaires.

Si la propriété convoitée représente de bonnes possibilités de majoration de sa valeur et de croissance de ses revenus, le prêt à effet de levier n’est pas très risqué. Il est alors justifié d’opter pour l’achat de propriétés situées dans des quartiers en pleine croissance ou qui nécessitent des rénovations.

Cependant, le marché immobilier est cyclique, car il est assujetti à la santé économique (le taux d’endettement des ménages…), aux variations du taux du marché, à la démographie (le vieillissement de la population…), etc.

Si le prêt à effet de levier augmente les gains, il amplifie aussi le potentiel de pertes.

La rentabilité de l’achat de propriétés en série s’appuie sur la probabilité que la valeur de ces dernières poursuivra sa tendance à la hausse. Si les prix chutaient, il pourrait s’avérer difficile de supporter votre taux d’endettement.

Si le taux de rendement de vos propriétés est insuffisant pour couvrir le prix de votre refinancement hypothécaire, vous perdez des sommes qui ne vous appartiennent pas, mais que vous devrez tout de même remettre à votre prêteur.

Les raisons des pertes financières dues à un refinancement hypothécaire à effet de levier peuvent être nombreuses :

  • Le taux de location de votre immeuble locatif décline
  • Une hausse des taux d’intérêt qui :
  • Augmente le coût de votre emprunt
  • Diminue la valeur de vos titres (fonds communs)
  • Freine la hausse de la valeur de votre investissement immobilier
  • etc.

En fait, un investissement immobilier à effet de levier ne sera fructueux que si les bénéfices encourus sont supérieurs au coût de l’emprunt

 

Les avantages et inconvénients de refinancer votre prêt hypothécaire pour investir dans l’immobilier

Avantages du prêt à effet de levier Désavantages du prêt à effet de levier
Revenu Québec et l’Agence de revenu du Canada autorisent la déduction des intérêts financiers lorsque l’investissement immobilier sert à générer des gains ou des revenus imposables Si des titres à revenu fixe constituent une partie de votre portefeuille, le prêt à effet de levier leur portera préjudice étant donné que le taux de rendement de ces titres est généralement plus bas que le taux d’un refinancement hypothécaire
En 2018, le taux d’imposition maximal

du gain en capital (26.66 %)

du dividende (39.83 %)

est sous le taux de déduction maximal lié aux frais d’intérêts (53.305 %)

Le stress engendré par la baisse de la valeur de leurs investissements immobiliers peut inciter certains à vendre à perte.
L’Autorité des marchés financiers contraint les professionnels à vous expliquer clairement les risques relatifs à un prêt à effet de levier.

 

Vous devez même signer un document confirmant que vous avez été informé des conditions inhérentes à ce type de refinancement de prêt hypothécaire.

Les rendements d’un investissement immobilier (plus à risque) varient beaucoup et largement, indépendamment de la hauteur du montant emprunté.

Il est donc impossible de se fier aux revenus escomptés pour défrayer le coût d’une hausse éventuelle des taux d’intérêt.

À long terme, la combinaison avantages fiscaux et potentiel de rendement produit un revenu supplémentaire Revenu Canada évalue actuellement la possibilité d’apporter des changements au taux de déductibilité des intérêts payés sur le refinancement du prêt hypothécaire en vue d’un revenu ou d’un gain imposable
L’ICVM (l’Institut canadien des valeurs mobilières) estime cette stratégie comme risquée malgré la déductibilité des intérêts
Certains prêteurs stipulent, dans leurs conditions, que la totalité ou du moins une partie du refinancement hypothécaire devra leur être remis si l’investissement immobilier perd de la valeur. L’investisseur peut donc éprouver des difficultés quant à la liquidité.

 

Faites appel à un pro pour votre refinancement hypothécaire pour investissement immobilier

Laissez les courtiers hypothécaires aguerris, partenaires de Soumissions Prêt Hypothécaire, vous conseiller si vous projeter refinancer votre prêt hypothécaire en vue d’un investissement immobilier.

refinancement pour acheter une propriété

Son expertise vous permettra de savoir si cette stratégie convient à votre portefeuille et si l’endettement engendré par le prêt à effet de levier vous sera bénéfique.

N’hésitez pas à laisser un courtier hypothécaire chevronné vous seconder et vous aider dans le calcul des risques encourus ainsi que de la rentabilité financière de votre projet d’investissement immobilier.

Remplissez gratuitement sans plus tarder le formulaire de demande de soumissions en ligne qui est sur cette page pour recourir au service du meilleur courtier hypothécaire, formé et certifié, de votre région.

Soyez perspicace, adressez-vous sans frais, sans délai et sans obligation à un professionnel rigoureusement sélectionné, partenaire de Soumissions Prêt Hypothécaire.

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