Vous envisagez d’investir prochainement dans un immeuble à revenus au Québec, mais vous n’êtes pas familier avec les modes de financements pour ce type de propriétés?

Voici un petit tour d’horizon des particularités du financement hypothécaire pour les immeubles multilogements.

financement hypothécaire

Qu'est-ce qu'un immeuble locatif multilogement ?

Un « multiplex » ou « multilogement » est un bien qui compte au minimum 1 logement locatif résidentiel.

Dans les règles de financement hypothécaire, on distingue, d’une part:

Les immeubles à revenus à vocation résidentielle

Les immeubles à revenus à vocation commerciale

Les propriétés qui comptent 1 à 4 logements locatifs

Les propriétés qui comptent 5 logements locatifs et plus

Si ces distinctions sont faites lors d’une demande de financement hypothécaire, c’est parce ce que les règles entourant l’achat d’un multilogement de cinq appartements et plus diffèrent de ceux entourant l’acquisition d’un immeuble de quatre logements et moins.

Il est à souligner également que si le propriétaire utilise la propriété comme résidence pour lui-même, le ratio prêt-valeur maximum sera modifié.

Le ratio prêt-valeur

Il détermine le montant maximum d'un prêt garanti en fonction de la valeur marchande de l'actif donné en garantie.

BON À SAVOIR

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immeuble locatif

Quels sont les avantages d'investir dans un immeuble locatif multilogements ?

Malgré la part de risque liée à ce type d’investissement, les ventes de plex ont augmenté de 19% en 2021. Et ce n’est pas un hasard. En effet, l’immobilier – notamment locatif – peut s’avérer être un excellent investissement!

En voici les principaux avantages :

Évolution du marché des PLEX (2-5 logements) entre 2000 et 2022 au Québec

marché plex

LES IMMEUBLES À REVENUS COMPORTANT 1 À 4 UNITÉS RÉSIDENTIELLES

Duplex

Pour un duplex, la mise de fonds minimale est de 5% (à laquelle il faut ajouter 10% pour la portion qui excède 500 000$). Ce taux est accordé uniquement si l’acquéreur détient une assurance-prêt.

Si le propriétaire n’y habite pas, la mise de fonds requise est de 20%.

Sans assurance-prêt, la mise de fonds est de 20%.

Triplex ou quadruplex

Pour un triplex ou un quadruplex, la mise de fonds minimale est de 10%. Ce taux est accordé uniquement si l’acquéreur détient une assurance-prêt.

Si le propriétaire n’y habite pas, la mise de fonds requise est de 20%. Sans assurance-prêt, la mise de fonds est de 20%.

Voici un petit tableau récapitulatif pour vous y retrouver :

Les immeubles à revenus comportant 1 à 4 unités résidentielles

 

DUPLEX

TRIPLEX

QUADRUPLEX

Mise de fonds minimale avec propriétaire occupant, avec assurance-prêt

5%*

10%

10%

Mise de fonds minimale avec propriétaire occupant, sans assurance-prêt

20%

20%

20%

Mise de fonds minimale avec propriétaire non occupant

20%

20%

20%

* 5% si votre hypothèque est en dessous de 500 000$. Il faudra débourser 10% de l’excédent au-dessus de ce montant.

Les immeubles à revenus comportant plus de 5 unités résidentielles

Lorsque vous souhaitez acquérir un immeuble à revenus de 5 logements ou plus, les règles relatives à la mise de fonds sont quelque peu différentes de celles en vigueur pour les multilogements de 4 unités ou moins.

Que vous soyez propriétaire occupant ou non, la mise de fonds minimale sera de 15% de la valeur économique de l’immeuble et non de la valeur de vente.

Une autre différence réside dans le fait que l’immeuble ayant plus de 5 logements sera considéré comme un actif commercial et non résidentiel.  Dans ce cas, c’est un prêt hypothécaire commercial qu’il vous faudra obtenir.

À l’inverse, un immeuble comptant 4 unités ou moins sera considéré comme un actif résidentiel. L’acquéreur pourra alors bénéficier d’un prêt hypothécaire résidentiel – dont les taux sont nettement moins élevés.

BON À SAVOIR

Si le parc immobilier ne dépasse pas un certain nombre de logements ou un montant d’hypothèque, certaines banques pourraient vous accorder un financement résidentiel (plus avantageux que le commercial).

Exemple de banques qui seraient en mesure de vous accorder un prêt résidentiel :

Banque Desjardins

Financement résidentiel possible pour un 5 à 8 logements

Banque RDC

Financement résidentiel possible pour un 5 à 6 logements

Hormis la différence de taux hypothécaire entre le financement commercial et le financement résidentiel, il existe une autre distinction entre les deux types de prêts. Celle-ci se situe au niveau des critères de qualification.

La qualification pour ce type d’emprunt dépend essentiellement :

immeuble-logements

En quoi consiste l'assurance prêt-hypothécaire ?

Il existe trois fournisseurs d’assurance-prêt hypothécaire au Canada. Il y a aussi deux sociétés privées qui offrent ce type d’assurance au Canada :

Quel est son prix?

L’assurance-prêt hypothécaire correspond à un pourcentage du montant du prêt, et est établie en fonction du montant de votre mise de fonds.

Plus le rapport entre le prix total de la propriété et le montant du prêt est grand, plus votre prime d’assurance sera élevée (entre 2,8 % et 4 % du montant total du prêt hypothécaire).

hypothèque

Est-on obligé de souscrire une assurance-prêt hypothécaire?

Si vous faites une mise de fonds d’au moins 20 % de la valeur de la propriété, vous n’êtes pas tenu de payer une assurance-prêt hypothécaire.

Quel est le prix d'un PLEX au Québec

Prix médian des plex (2 à 5 logements) au 3ème trimestre 2022 selon les régions :

Régions

Prix

 

Bas-Saint-Laurent

210 000$

Capitale-Nationale

375 000$

Centre-du-Québec

285 000$

Chaudière-Appalaches

250 000$

Estrie

350 000$

Lanaudière

540 000$

Laurentides

475 000$

Laval

676 000$

Mauricie

215 000$

Montérégie

535 000$

Ile Montréal

792 000$

Montréal (Rive-Nord)

599 000$

Montréal (Rive-Sud)

678 000$

Outaouais

485 000$

Québec (agglomération)

398 000$

Saguenay / Lac-Saint-Jean

225 000$

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