Que ce soit pour un achat, un renouvellement ou une pré-autorisation, un courtier hypothécaire peut vous aider à obtenir le meilleur prêt au meilleur taux, selon vos critères et vos besoins.
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L’achat d’une propriété n’est pas une mince décision. Ça implique une tonne de recherches en plus de devoir évaluer vos besoins et votre situation financière pour vous assurer de faire le bon choix.
L’une des étapes cruciales du processus sera de choisir votre type de prêt hypothécaire.
Après tout, acheter une maison est l’une des plus grandes responsabilités financières que vous prendrez de votre vie. Le taux hypothécaire auquel vous souscrirez aura un effet important sur le montant total que vous aurez à débourser. C’est pourquoi il est primordial de bien le comprendre et de faire ses recherches sur les différentes options qui s’offrent à vous.
Les banques, tout comme n’importe quelles entreprises, doivent faire des revenus pour continuer d’exister. L’une des façons d’aller chercher des revenus est en faisant payer aux clients de l’intérêt lorsqu’ils prêtent leurs argents pour une hypothèque par exemple.
Lorsque vous souscrirez à une hypothèque, votre institution financière ou prêteurs vous donnera quelques choix quant aux formules d’intérêts que vous devrez payer.
Toutes les fois où vous renouvellerez le terme de votre hypothèque, vous aurez l’occasion de renégocier votre taux d’intérêt puisque ceux-ci varient au fil du temps.
Les taux d’intérêt, et incidemment les taux hypothécaires, varient à travers le temps pour s’adapter à la réalité économique et aux conditions du marché.
Mais qui a la responsabilité d’augmenter ou de baisser les taux d’intérêt au Canada, et pourquoi doivent-ils modifier périodiquement les taux ?
Au Canada, c’est la Banque du Canada qui est en charge des taux d’intérêt et qui les influence via son Taux Directeur, aussi appelé Taux du financement à un jour.
C’est grâce à la politique monétaire que la Banque du Canada influence le marché.
Lorsqu’elle décide d’augmenter son Taux Directeur, les taux d’intérêt des banques augmentent, et donc également les taux hypothécaires.
La Banque du Canada doit modifier les taux pour garder l’inflation sous contrôle au pays.
Les taux hypothécaires au Canada sont très bas ces jours-ci. Cela n’a pas toujours été le cas. Pour mieux comprendre la réalité d’aujourd’hui, il est intéressant d’analyser l’état des taux d’intérêt entre 1970 et 2022.
La base de données de Banque mondiale contient toutes les informations à ce sujet. Le graphique qui suit permet de voir l’évolution des taux au Canada au fil du temps.
Faits marquants sur les taux d’intérêt au Canada dans les 50 dernières années :
À partir de 2015, les taux sont descendus de manière importante jusqu’en 2022, et ils sont actuellement sur une pente ascendante.
À quel moment dans l’histoire du Québec est-ce que les taux hypothécaires ont-ils atteints un sommet ? Ce sont dans les données 1980 que la hausse des taux la plus importante s’est produite, plus exactement en 1981.
Voici les faits marquants concernant le sommet des taux hypothécaires des années 1980 :
Les taux ne sont jamais remontés à un niveau aussi élevé depuis cette période. Les données tirées du tableau ci-dessous proviennent de Statistiques Canada.
Le rôle principal de la Banque du Canada est de garder l’inflation sous contrôle au Canada. Pour y arriver, elle utilise son outil ayant le plus d’impact sur l’économie, soit son Taux Directeur, lequel influence directement tous les autres taux sur le marché.
Votre taux hypothécaire dépend donc entièrement de ce taux. Si vous avez un taux variable, il s’ajuste automatiquement en suivant ce taux. Si vous avez un taux fixe, vous sentirez l’impact seulement à la fin de votre terme actuel.
À quel moment la Banque du Canada augmente-t-elle ou baisse-t-elle son taux directeur au pays ?
Quand la croissance économique au pays est au ralenti et que le gouvernement veut stimuler l’économie, il va baisser le taux directeur. Le coût du crédit sera donc plus accessible, et la consommation s’en verra augmentée.
Lorsque l’inflation est trop élevée et que les prix des biens et services grimpent en flèche, la Banque du Canada va hausser son taux directeur. Cela va faire augmenter le prix du crédit, et réduire la consommation de biens et services au pays.
Lorsque l’institution financière détermine votre taux d’intérêt ; celui-ci n’est pas déterminé par pur hasard. Il tient en compte plusieurs facteurs. Voici les principaux :
Tous ces facteurs sont bel et bien des déterminants de votre taux d’intérêt.
Parlons un peu plus de votre cote de crédit et de vos antécédents de crédit. Les prêteurs examinent avec attention votre dossier et votre cote. Bien souvent, cette donnée déterminera s’ils acceptent de vous prêter ou non. De plus, s’ils acceptent, ils s’appuieront en partie sur votre score de crédit pour déterminer votre taux d’intérêt.
Vous comprendrez qu’il est donc important d’avoir non seulement une bonne cote de crédit, mais aussi de posséder des antécédents de crédit. Si votre dossier est vierge et que vous appliquez pour une hypothèque, les chances que vous soyez refusé sont grandes puisque la banque n’aura rien sur quoi s’appuyer pour déterminer si vous êtes un bon payeur…
Plus votre cote de crédit est élevé, meilleur (plus bas) sera votre taux d’intérêt. À long terme, vous épargnerez gros.
Taux d’intérêt affiché
Comme son nom l’indique, le taux d’intérêt affiché est celui qu’il est possible de voir sur le site web de votre prêteur par exemple. Avant de vous dépêcher à accepter ce genre de taux puisqu’il est présentement bas, n’oubliez pas que ce taux peut changer très régulièrement.
Taux D’intérêt préférentiel
Le taux préférentiel est celui que votre prêteur utilise pour déterminer son taux affiché. Tout comme le taux d’intérêt affiché, celui-ci peut changer souvent au cours du terme.
La plupart du temps, votre banque ou prêteur vous proposera un taux d’intérêt préférentiel majoré à un certain pourcentage (hypothèque à taux variable). Ce qui veut dire que si le taux préférentiel est à 3 % que vous avez accepté une majoration de 1 %, votre taux sera donc à 4 %.
Vous comprendrez donc que si au cours du terme le taux d’intérêt préférentiel change à 2,5 %, il sera toujours majoré à plus 1 % ce qui veut dire que vous devrez ajouter 1 % pour arriver à 3,5 % d’intérêt.
Il n’est pas rare de voir ce type de taux d’intérêt sur une durée de 5 ans. C’est-à-dire que pendant votre terme (5 ans) votre prêteur appliquera un taux d’intérêt qui varie sur votre hypothèque et parfois même sur vos paiements hypothécaires.
Notez que la période d’amortissement de votre hypothèque et votre terme ne sont pas à confondre. La période d’amortissement représente la durée totale que vous devrez effectuer des paiements pour payer la totalité de votre bien immobilier (rembourser votre hypothèque).
D’ailleurs, voici un schéma démontrant les variations des taux d’intérêt variables 5 ans de 2006 à aujourd’hui :
Comme vous le voyez dans le schéma ci-haut, les taux d’intérêt variables sur 5 ans changent régulièrement. Heureusement pour les acheteurs, comme le graphique le démontre les taux sont en baisse constante et ils ont récemment atteint leurs plus bas à 0,98 % en date du 05 juillet 2021.
C’est l’une des raisons qui explique la force du marché immobilier actuel. Un taux d’intérêt bas stimule l’économie.
Taux d’intérêt réduit
Comme son nom l’indique, le taux réduit vous propose un taux d’intérêt inférieur à celui affiché par le prêteur.
Avant de vous réjouir et d’être certain d’obtenir ce genre de taux, vous devrez vous informer auprès de votre institution financière si vous y êtes éligible.
Afin de déterminer lequel est le mieux pour vous, vous devriez toujours prendre conseil auprès de votre conseiller financier ou bien d’un professionnel.
Taux d’intérêt fixe 5 ans
Le taux d’intérêt fixe 5 ans veut dire que votre taux d’intérêt sera figé et ne sera pas influencé par aucune variable pour un terme [durée] de 5 ans. Lorsque le terme tirera à sa fin, vous pourrez renégocier votre taux d’intérêt pour les 5 prochaines années à venir.
Ce type de terme de taux hypothécaire est le plus populaire auprès des Québécois. Près de 66 % des Québécois ayant une hypothèque choisissent ces modalités.
D’ailleurs, voici un schéma démontrant les variations des taux d’intérêt fixes 5 ans de 1970 à aujourd’hui
Comme vous pouvez le constater, depuis 1970, les taux hypothécaires fixes d’une période de 5 ans ont grandement évolué. À leurs maximums, ils ont atteint 21,75 % en septembre 1981. Lorsque les taux sont ci-haut, c’est généralement pour calmer l’économie et décourager la population de dépenser.
Aujourd’hui, en 2021, c’est tout le contraire ! Les taux ne sont parmi les plus bas jamais enregistrés, en date du 14 juin 2021, ils étaient à 4,79 %.
En zyeutant les deux graphiques, vous remarquerez que celui des taux d’intérêt variables a évolué entre 0 et 6 % alors que celui-ci varie entre 0 et 25 %.
Comme expliqué plus tôt, la sécurité d’un taux fixe 5 ans veut aussi dire un taux un peu plus élevé c’est pourquoi la différence entre les deux est notable.
Cette donnée est très importante puisqu’elle influence grandement vos paiements hypothécaires et ainsi, le montant total que vous aurez déboursés pour devenir propriétaire de votre propriété.
Étant qu’une hypothèque est généralement de plusieurs centaines de milliers de dollars, vous comprendrez qu’une petite différence dans votre taux d’intérêt peut faire, en fin de compte, une ÉNORME différence dans votre portefeuille.
Pour les besoins de l’exemple, voici un tableau comparatif de vos paiements hypothécaires sur une hypothèque de 300 000 $ amortie sur 25 ans avec différents taux d’intérêt :
Comme vous put le constater dans nos tableaux historiques de l’évolution des taux d’intérêt. Durant un terme, il se peut que les fluctuations de votre taux d’intérêt soient grandes ; heureusement, pour éviter de compromettre votre santé financière il existe certaines façons de vous protéger.
Avant d’accepter les conditions de votre prêt, demander à votre prêteur s’il est en mesure de vous offrir un plafond de taux d’intérêt ; c’est-à-dire, un taux d’intérêt maximal qui pourra être appliqué à votre hypothèque. Ainsi, vous ne payerez jamais plus que le plafond prédéterminé même si les fluctuations des taux sont très importantes.
De plus, vous devriez vous informer sur la possibilité d’ajouter une option de conversion. Ainsi, à n’importe quel moment, vous pourriez modifier votre hypothèque pour fixer votre taux d’intérêt par exemple.
Bien sûr, étant donné que ces options peuvent vous faire sauver gros, elles peuvent demander un déboursement de votre part, des changements de conditions ou bien une augmentation de votre taux fixe.
Pour être assuré de prendre une décision sage et éclairée, vous devriez parler avec un courtier hypothécaire, avec votre banque et/ou institution financière ou bien à votre prêteur…
Déjà que l’achat d’une maison demande beaucoup de temps et d’énergie ne vous complique pas la vie en négociant et en cherchant vous-mêmes votre hypothèque.
Pour dénicher la meilleure offre hypothécaire qui convient à vos besoins, vous devriez vous affilier avec un courtier hypothécaire ; ils sont des experts dans leur domaine.
Ils pourront analyser les offres, les taux, les termes ainsi que les offres des différents prêteurs ; tout ça, dans le but de répondre du mieux possible à vos besoins et pour respecter votre budget.
En faisant appel à ses services, vous sauverez définitivement du temps et de l’argent.
Au fil des années, nous avons réalisé l’importance de faire affaire avec des professionnels pour tout ce qui entoure l’achat ou la vente d’une propriété. C’est pourquoi nous avons développé un réseau de courtiers hypothécaires partenaires qui travaille dans tout le Québec.
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