Que ce soit pour un achat, un renouvellement ou une pré-autorisation, un courtier hypothécaire peut vous aider à obtenir le meilleur prêt au meilleur taux, selon vos critères et vos besoins.
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L’achat d’une maison sera probablement l’achat le plus important de votre vie. C’est un long processus qui vient avec une tonne d’étapes préliminaires. Malheureusement, la réalisation et le fonctionnement du processus ne nous ont pas expliqué sur les bancs d’école…
La réalité, aussi triste qu’elle ait, c’est que plusieurs personnes se retrouvent bloquées à un moment ou un autre pour l’achat de leur propriété dû à une étape manquée ou mal comprise…
Si tel est votre cas, vous êtes sur la bonne page, nous vous donnerons beaucoup d’informations à propos du processus d’achat particulièrement sur l’obtention d’une hypothèque et sur l’amortissement de celle-ci.
Dans la grande majorité des situations, l’achat d’une propriété nécessitera l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque ; malheureusement, le processus d’approbation et d’obtention du prêt peut prendre un certain temps et n’est pas toujours accepté…
Les premiers acheteurs, les acheteurs et même les propriétaires habitués du processus sont confrontés à l’accu d’un prêt puisque les banques sont dans le droit de refuser un prêt à n’importe quel individu.
Afin de financer votre future propriété sur une période de temps variant entre 15 et 25 ans, le prêteur (la banque) doit s’assurer que vous ayez les moyens financiers pour respecter l’engagement que vous vous apprêtez à faire.
Pour les banques, tous les individus représentent un risque, elles doivent donc calculer le pourcentage de risque que vous représentez. Si celui-ci est en dessous du seuil maximal, vous serez accepté ; autrement, vos chances sont très minces, voire nulles.
Pour se préqualifier à l’obtention d’un prêt de la part d’une banque, 2 ratios sont importants à comprendre et à évaluer ; le ABD (amortissement brut de la dette) et le ATD (amortissement total de la dette).
Donc pour ne pas vous retrouver pris en plein achat et courir la chance de perdre la maison de vos rêves, nous recommandons fortement de faire une préqualification hypothécaire.
La préapprobation d’un prêt par le calcul de l’ABD et de l’ATD n’est pas seulement une étape supplémentaire à ajouter pour vous procurer une propriété ; ça vient avec plusieurs avantages très intéressants.
En premier lieu, le calcul de vos ratios vous permettra de connaitre le montant exact que vous pourrez emprunter auprès de votre banque. C’est l’une des raisons pourquoi cette étape doit être l’une des premières réalisées. Lorsque vos recherches sérieuses commenceront, vous saurez déjà quel genre de propriété rechercher en fonction de votre budget et de votre capacité d’emprunt.
En second lieu, les vendeurs et les courtiers qui travaillent pour ceux-ci apprécient voir un acheteur potentiel qui est bien préparé et qui semble sérieux. Votre préapprobation mettra en confiance le vendeur et vos chances de dénicher la propriété de vos rêves augmenteront.
Puisque ces 2 ratios sont EXTRÊMEMENT importants dans votre processus d’achat, nous allons nous y attarder. Dans cette section vous retrouverez plusieurs informations pouvant vous aider à mieux comprendre ce qui fait que vous serez accepté ou refusé pour l’obtention d’un prêt.
Ce calcul et la statistique qui en ressort permettent au prêteur de quantifier l’impact financier de l’hypothèque sur votre budget.
Pour effectuer ce calcul, vous aurez besoin du prix de vente de la propriété convoitée, les montants de taxes municipales et scolaires ainsi que les frais de chauffage. Notez aussi que vous pouvez effectuer ce calcul avec des nombres fictifs, mais réalistes pour déterminer votre capacité d’emprunt.
En d’autres mots, il divise le total des dépenses reliées à votre logis par vos revenus. Si le résultat se trouve entre 32 et 39 %, vous serez en mesure d’obtenir du financement.
Exemple de calcul : ([Paiement hypothécaire + taxes municipales + taxes scolaires + frais de chauffage] /revenus bruts)) x 100 %
Ce calcul est le plus général, il permet de faire une évaluation plus réaliste de votre situation en prenant en considération toutes les dettes que vous possédez.
Son calcul est bien semblable à celui du ABD. Ajouter simplement aux dépenses ceux de vos paiements de voitures, solde de cartes de crédit et autres dépenses renouvelables.
Encore une fois, ce calcul peut être réalisé avec des nombres fictifs, mais réalistes pour déterminer votre capacité maximale d’emprunt.
Pour que la banque considère ce ratio acceptable, il devra se trouver en dessous de 40 %.
En bref, pour maximiser vos chances d’être accepté à la préapprobation et pour vous offrir une bonne qualité de vie, il est important de maintenir vos ratios d’endettement le plus bas possible.
Exemple de calcul : ([Paiement hypothécaire + taxes municipales + taxes scolaires + frais de chauffage] + dette auto + autres dettes /revenus bruts)) x 100 %
Au moment où vous pensiez finalement être accepté, la banque vous arrête et vous mentionne qu’ils doivent tester la solidité de vos finances est vous soumettant à un test de crise.
Cette mise en situation est belle et bien vraie !
La simulation de crise est maintenant rendue une étape obligatoire à passer pour être préapprouvé pour l’obtention d’un prêt hypothécaire.
Ce qui veut dire que la banque recalculera vos deux ratios d’endettement en utilisant des taux majorés de 2 %.
En d’autres mots, si au départ votre ratio a été calculé avec un taux de 3,5 %, il sera maintenant recalculé avec un taux de 5,5 %.
Ce qui veut dire que le montant de la préapprobation sera un peu inférieur au précédent puisque la banque juge nécessaire que vous conserviez une marge de manœuvre en cas de crise économique.
Comme vous le savez, au Québec, plus votre mise de fonds sur une propriété est grande plus vous bénéficierez d’un point de vue fiscal.
En mettant une mise de fonds dépassant les 20 %, bien qu’elle ne soit pas annulée, la simulation de crise perd de son importance et de sa signification puisque légalement, même si vos ratios d’endettement surpassent les seuils de 32 % et 40 %, vous seriez tout de même éligible à l’acceptation d’un prêt.
Cependant, si vous mettez 20 % ou moins, vous devrez vous plier à respecter les ratios préétablis.
La recherche de la bonne ville pour vous, du bon quartier, de la bonne propriété, les visites, le marché immobilier EXTRÊMEMENT compétitif et en plus un processus complexe de préapprobation ??
Beaucoup se demande comment sans sortir et surtout pourquoi les banques exigent-ils que les acheteurs respectent certains ratios…
La réponse est bien simple, les banques sont une entreprise, elles doivent continuer à faire de l’argent et ne peuvent pas se permettre de grosses sommes d’argent en prêtant à n’importe quel individu sans même avoir fait certains tests…
L’un des meilleurs moyens qui sont relativement simples et rapides était de calculer le taux d’endettement via les ratios d’ABT & l’ATD. Ainsi, les banques s’assurent que vous avez et aurez les capacités financières pour payer mensuellement votre hypothèque.
De plus, aviez-vous pensé que ce processus vous protège aussi en temps qu’acheteurs ? Les banques ont beaucoup plus d’expérience en gestion de portefeuille et de budget que quiconque ; s’ils ont jugé qu’un paiement hypothécaire ne devrait pas dépasser votre budget de 32 ou bien 40 %, c’est pour limiter le risque que vous ne soyez plus en mesure de payer.
La réponse à cette question est plus simple que vous pouvez le penser. La meilleure façon de mettre toutes les chances de votre côté est de dénicher les meilleurs taux d’intérêt possibles pour votre hypothèque.
Le taux d’intérêt est la donnée que l’institution financière utilisera pour calculer vos ratios en simulation de crise. S’ils ne sont plus pas à la base, ils resteront plus bas même avec le taux majoré de 2 % supplémentaire.
Pour trouver le meilleur taux d’intérêt, vous devrez faire affaire avec un courtier en assurance, ils sont des spécialistes et ont des accès exclusifs à des comparateurs, des statistiques ainsi que toutes les banques de la région.
Mettez tous les chances de votre côté pour l’obtention de votre prêt en ayant recours aux services de professionnels pour dénicher les meilleurs taux d’intérêt !
Maintenant que vous savez et comprenez comment les banques fonctionnent pour vous accorder ou non un prêt, vous êtes fin prêt à commencer vos démarches.
Rappelez-vous que la première étape est de s’affilier avec un courtier pour trouver les meilleurs taux et ensuite calculer votre capacité d’emprunt.
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